Où achètent les acheteurs étrangers en France ? 36 zones décryptées
Nationalités dominantes, budgets moyens estimés, tendances de prix et de volume — 36 bassins immobiliers reconstitués à partir des données publiques disponibles (Notaires de France, CCF, Green-Acres, INSEE) et d'observations d'agences, avec un niveau de fiabilité affiché pour chaque zone.
Mai 2026·Atlas interactif·Notaires · CCF · Green-Acres · INSEE
36
Zones cartographiées
15 490
Acquisitions non-résidents 2024 (Green-Acres)
5,8 Md€
Investis en 2024 (Green-Acres)
20 %
PACA du total étrangers (BNP, données 2018)
Nationalité acheteur
🌍Toutes nationalités
🇬🇧Britanniques
🇧🇪Belges
🇩🇪Allemands
🇳🇱Néerlandais
🇨🇭Suisses
🇺🇸Américains
🇮🇹Italiens
🇪🇸Espagnols
Budget moyen estimé
—Tous budgets
⭐Moins de 250 K€
⭐⭐250 – 500 K€
⭐⭐⭐500 K€ – 1 M€
💎Plus de 1 M€
Coloration de la carte
📊Volume d'achats
📈Part étrangers %
🌍Nationalité dominante
Tendance des prix
—Toutes tendances
📈En croissance
➡️Stables
📉En correction
Cliquer sur une zone pour afficher ses données détaillées
Comment lire cette carte. Chaque zone correspond à un bassin immobilier tel que le définissent les acheteurs étrangers — non pas les découpages administratifs, mais les territoires qu'ils recherchent nommément. La coloration reflète par défaut le volume estimé de transactions étrangères. Changez la coloration pour voir la part relative (%) ou la nationalité dominante.
À retenir. En 2024, 15 490 biens ont été acquis par des étrangers non-résidents, un volume quasi stable (-1,1%) alors que le marché français reculait de 10% (Green-Acres, bases Perval-BIEN). Sur une autre série, celle du CCF (base ADSN-BIEN, 14 256 transactions en 2023), la même résistance relative apparaissait déjà : -14% contre -21% pour le marché général, et les Belges y dépassaient les Britanniques pour la première fois (20% vs 17%). Ces deux séries reposent sur des périmètres différents et ne se comparent pas d'une année à l'autre. Dans plusieurs départements ruraux (Dordogne 8%, Lot 7%, Creuse en tête sans valeur publiée — CSN, données 2020), les acheteurs étrangers pèsent bien plus que la moyenne nationale.
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Cette carte s'appuie sur des études publiques (banques, notaires, portails immobiliers, INSEE) et sur des observations professionnelles de terrain, clairement distinguées ci-dessous. Chaque chiffre statistique renvoie à sa source primaire. Les zones de la carte ne suivent pas les découpages administratifs mais les bassins immobiliers tels que les recherchent les acheteurs étrangers.
Limites de l'exercice. Il n'existe à ce jour aucune statistique publique des achats étrangers à l'échelle des bassins immobiliers, ni de série nationale continue : les deux sources nationales (CCF pour 2023, Green-Acres pour 2024) reposent sur des périmètres différents. Cette carte est donc une reconstruction, la meilleure possible en l'état des données disponibles, et non un relevé. Chaque fiche indique ce qui est documenté, estimé ou extrapolé.
Études statistiques
CCF (Crédit Commercial de France), communiqué du 15 juillet 2024
Données notariales (ADSN-BIEN, base PERVAL), marché de l'ancien, année 2023. 14 256 transactions d'étrangers non-résidents, ventilation par nationalité et par région pour les Britanniques, Américains et Néerlandais. Série distincte de celle de Green-Acres (périmètre et base différents) : les deux totaux nationaux ne sont pas comparables entre eux.
Green-Acres, Observatoire "Vive la France", mai 2025
Données Perval et Base BIEN, année 2024. 15 490 biens acquis par des non-résidents étrangers, 5,8 milliards d'euros investis, prix moyen 375 455 €. Source du total national retenu sur cette page.
Notaires du Grand Paris, communiqué du 25 juin 2026
Données 2025. 1 340 acquisitions par des étrangers non-résidents en Île-de-France, dont 60% à Paris. Base des volumes affichés pour Paris et l'Île-de-France sur cette carte.
Conseil Supérieur du Notariat, Statistiques immobilières, mars 2022
Données 2020, bases BIEN et Perval, logements anciens, France métropolitaine. Parts départementales des acheteurs non-résidents : Creuse (la plus élevée), Dordogne 8%, Lot 7%, Alpes-Maritimes 5%.
BNP Paribas, Observatoire International Buyers, données 2018
11e et dernière édition publiée (observatoire non reconduit depuis). Répartition régionale globale des acheteurs non-résidents : PACA 20%, Occitanie 15%. Toute donnée issue de cette source date de 2018, huit ans.
INSEE, Analyses Bretagne n°117, 2023
Parmi les étrangers détenteurs de résidences secondaires en Bretagne : Britanniques 53%, Allemands 12%, Belges 11%. Mesure un stock de logements détenus, pas des transactions annuelles.
INSEE / Notaires de France, indice Notaires-Insee, 4e trimestre 2025
Marché général de l'ancien : 951 000 transactions sur douze mois à fin décembre 2025, +12,5% sur un an. Utilisé uniquement pour le contexte du marché intérieur.
Fondation Jean-Jaurès, rapport sur la « grande transmission », fin 2024
Plus de 9 000 milliards d'euros de patrimoine transmis en France entre 2025 et 2040. Chiffre repris par la Chambre des notaires de Paris en mai 2026. La part immobilière et le nombre de biens concernés sont des estimations Arch & Square, pas des données de ce rapport.
DGFiP, base DVF (Demandes de valeurs foncières), ventes 2024
Prix médians du marché local utilisés comme référence « médiane locale » dans chaque fiche, arrondis. Données publiques.
Chambres et conseils régionaux des notaires
Communiqués régionaux cités dans certaines fiches (Var, Gironde, Pyrénées-Atlantiques, Rhône, Corse, Alsace, Occitanie, PACA). Données de périmètre départemental ou régional, pas de bassin.
Observations professionnelles (non statistiques)
Les éléments suivants proviennent d'agences ou de portails spécialisés dans certaines zones. Ce sont des observations de terrain, utiles pour le profil qualitatif d'une zone, mais elles n'ont pas la rigueur méthodologique d'une étude notariale ou institutionnelle et ne sont pas vérifiées de façon indépendante : Sotheby's International Realty (montagne, Côte d'Azur, Loire), BARNES (Paris, Lyon, Bourgogne), Vinéa Transaction (vignobles de Bordeaux), Leggett Immobilier (Sud-Ouest rural, Pyrénées), Meilleurs Agents (Corse, Vendée, Île de Ré), Engel & Völkers (Var), Carlton (Côte d'Azur), Carmen Immobilier (Landes), Pierres de Gascogne (Gers), Homelike Home et SeLoger (Normandie), VivreALaRochelle (Île de Ré), Le Faucigny et PAP (Alpes), Pôle Franco-Allemand (Grand Est). Trois zones (Roussillon, Provence intérieure, Alpes & Isère) reposent sur des observatoires locaux non nommés : leurs données qualitatives sont à lire comme des indications, pas des mesures.
Budgets. Le « budget moyen estimé » d'une zone est un ordre de grandeur issu des sources indiquées dans sa fiche. Lorsqu'il vient d'une agence de prestige (Sotheby's, BARNES, Vinéa), il décrit la clientèle de cette agence et surestime le budget de l'ensemble des acheteurs étrangers de la zone : c'est le cas notamment de la Tarentaise, du Mont-Blanc, de la Loire et des vignobles bordelais. Faute de distribution publiée des prix payés par les étrangers, nous ne disposons pas de véritables médianes ; nous parlons donc partout de budget moyen estimé. La nationalité affichée pour Bordeaux (Chinois, 47%) ne concerne que les transactions de domaines viticoles (Vinéa), pas le marché résidentiel de la zone.
Méthodologie de reconstruction des volumes
Le total national de 15 490 acquisitions (Green-Acres 2024) est réparti entre les zones de la carte selon trois niveaux de fiabilité, indiqués par la couleur de chaque zone :
Vert foncé, documenté. La zone dispose d'un volume réel publié pour son périmètre exact (c'est le cas de Paris et de l'Île-de-France, via les Notaires du Grand Paris).
Vert clair, estimé. La nationalité dominante de la zone dispose d'une clé de répartition régionale sourcée (CCF pour les Britanniques, Américains et Néerlandais), appliquée au total national pour obtenir un volume régional, puis réparti entre les zones concernées.
Jaune, extrapolé. Aucune source ne couvre la nationalité dominante de la zone à l'échelle régionale. Le volume est alors ajusté proportionnellement pour que la somme des zones corresponde au total national, sans validation zone par zone. Ces volumes sont des ordres de grandeur, pas des statistiques.
Cette méthodologie a été revue en profondeur en août 2026 à la suite d'un signalement externe sur la fiabilité des données affichées, puis complétée fin août 2026 (réconciliation des deux séries nationales, requalification des budgets, retrait des superlatifs non sourcés). Les chiffres non sourcés ont été retirés plutôt que reconstruits artificiellement.
La part d'acheteurs étrangers dans les ventes de chaque zone ("Part étrangers") est une métrique distincte du volume, vérifiée séparément. Seules 6 zones disposent d'un taux réellement publié (Paris, Île-de-France, Dordogne, Alpes-Maritimes, Corse, Haute-Savoie, via le Conseil Supérieur du Notariat et les Notaires du Grand Paris). Pour les 30 autres zones, la valeur affichée est héritée et n'a pas pu être vérifiée à ce jour, faute de données départementales publiques.
— Analyse de marché · sources datées 2018-2025
Le marché des acheteurs étrangers en chiffres
5,8 milliards d'euros investis en 2024 par des acheteurs étrangers non-résidents dans l'immobilier français, pour 15 490 biens acquis (source : Observatoire Green-Acres 2025, données 2024). Qui sont-ils, d'où viennent-ils, et dans quelles régions cherchent-ils à acheter ?
— La nouvelle géographie des acheteurs
Ce que les dix prochaines années vont changer pour les vendeurs français
Trois ans après le choc des taux, le marché immobilier français retrouve un équilibre fragile. Avec 951 000 transactions dans l'ancien sur l'année 2025 — soit +12,5% sur un an (indice Notaires-Insee, décembre 2025) — la reprise est là, mais elle reste hésitante. Les prix se stabilisent, les acheteurs reviennent, mais ils négocient ferme. Marges de négociation qui s'élargissent, délais qui s'allongent, sélection bancaire toujours stricte : vendre en 2026, c'est composer avec un marché intérieur qui reprend son souffle, sans encore retrouver son élan.
Pendant que le marché français se cherche, les acheteurs internationaux maintiennent leur présence. En 2024, alors que le marché français reculait de 10,1% en volume, les transactions des non-résidents ne baissaient que de 1,1% (source : Observatoire Green-Acres 2025). Et derrière cette résilience, une réalité que les études confirment : un acheteur étranger non-résident paie en moyenne 375 455 €, soit 63% de plus que la moyenne nationale de 230 286 € (Green-Acres 2024). Cet écart reflète une demande qui ne subit pas les mêmes contraintes de crédit, et qui valorise des biens que le marché intérieur ne valorise plus au même niveau.
Graphique 01
Part de marché par nationalité
% du total des transactions étrangères non-résidents · CCF 2023
🏆
Les Belges devancent les Britanniques en 2023 : 2 780 transactions (20% du total) contre 2 341 pour les Britanniques. Leur stabilité face à la baisse générale du marché (-14%) est remarquable (source : CCF, communiqué du 15 juillet 2024).
📉
Les Britanniques reculent en volume comme en valeur : -20% de transactions et -28% en valeur en 2023, montant moyen en baisse de 9% à 303 300 € (source : CCF 2023).
🇺🇸
Les Américains, seule nationalité stable en nombre en 2023 malgré la baisse générale du marché, mais -12% en valeur : montant moyen de 572 700 €, contre 653 400 € en 2022 (source : CCF 2023).
💡
Pour vous, vendeur : si votre bien est en Dordogne, Bretagne ou Normandie, les Britanniques restent vos acheteurs naturels. Dans le Var, le Languedoc ou le Nord, misez sur les Belges. En Alsace ou Grand Est, les Allemands et Luxembourgeois. Arch & Square diffuse automatiquement sur les portails de chaque nationalité.
La part britannique parmi les acheteurs étrangers est passée de plus d'un tiers au milieu des années 2010 (observatoire BNP Paribas International Buyers) à 17% en 2023 (CCF). Mais le phénomène le plus structurant n'est pas ce recul : c'est la règle des 90 jours. Depuis 2021, les ressortissants britanniques ne peuvent plus séjourner plus de 90 jours sur 180 dans leur résidence secondaire en France. Résultat : une partie des propriétaires britanniques installés depuis les années 1990–2000 — en Dordogne, dans le Gers, la Charente, la Bretagne — mettent en vente des biens qu'ils ne peuvent plus pleinement occuper. Ces biens, souvent de caractère, ont été valorisés par une génération anglophone et trouvent rarement preneur au même prix sur un marché local. Leur débouché naturel : une clientèle américaine, canadienne, néerlandaise — qui cherche exactement ce type de bien.
Le mouvement de fond qui se prépare est d'une toute autre ampleur. D'ici 2040, la génération des baby-boomers va transmettre plus de 9 000 milliards d'euros de patrimoine (rapport Fondation Jean-Jaurès, 2024, repris par la Chambre des notaires de Paris en 2026), dont une large part sous forme immobilière. Selon notre estimation, de l'ordre de 3 millions de biens pourraient ainsi changer de mains sur la prochaine décennie. Or les héritiers arrivent dans un contexte où le crédit reste serré et les capacités d'emprunt sous pression. Beaucoup ne pourront ni conserver les résidences secondaires héritées, ni trouver sur leur seul marché local un acheteur au bon prix — surtout dans les zones rurales et périurbaines où la demande française s'effrite. Pour cette vague de vendeurs, l'acheteur étranger n'est pas une option premium : c'est souvent le seul acquéreur capable d'y mettre le prix.
Graphique 02
Budget moyen d'un acheteur étranger par zone
Top 15 zones · Budget moyen estimé en euros
🏔️
La montagne écrase tout le reste — Tarentaise (Courchevel, Méribel) atteint un budget moyen estimé de 3,25 M€, soit près de 9× le prix moyen payé par un acheteur étranger en France (375 455 €, Green-Acres 2024). Le Mont-Blanc (1,57 M€) et Paris (758 000 €) complètent le podium. Réserve : les chiffres de montagne viennent d'agences de prestige (Sotheby's) et décrivent leur clientèle, pas l'ensemble des acheteurs étrangers de ces vallées.
🌊
La Côte d'Azur et le Lubéron résistent malgré la correction de 2023. Les budgets étrangers (950 000 € et 725 000 €) restent très éloignés du marché local, signe que ces zones attirent une clientèle internationale qui ne subit pas la contrainte du crédit.
🏰
La Loire surprend — avec 1 M€ de budget moyen étranger pour châteaux et demeures, la région dépasse Bordeaux (900 000 €). Les Britanniques, Américains et Suisses y cherchent des propriétés de caractère introuvables dans leur pays à ce rapport qualité/prix. Même réserve que pour la montagne : ces deux budgets sont des observations BARNES, Sotheby's et Vinéa sur le segment prestige.
💡
Pour vous, vendeur : dans 35 zones sur 36, les acheteurs étrangers ont un budget supérieur à la médiane locale — l'Alsace fait exception, où l'acheteur allemand frontalier vise des biens sous la médiane locale. En Périgord, ils dépensent en moyenne +188 000 € de plus qu'un acheteur français. C'est la force de viser un marché international plutôt que local.
Atlas des territoires
Les 10 zones les plus prisées des acheteurs étrangers
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