Vendre à un acheteur étranger : ce que la fiscalité change (et ce qu'elle ne change pas)

« La fiscalité va être compliquée parce que l'acheteur est étranger. » C'est la première crainte des particuliers vendeurs quand un acheteur belge, allemand ou américain manifeste son intérêt. La vérité est plus simple — et beaucoup plus rassurante : pour vous, vendeur résident français, le régime fiscal est strictement identique à une vente à un compatriote. Le Code général des impôts, le Bofip, la pratique notariale française : tout converge sur ce point.

Ce qui change, ce sont des aspects pratiques, pas fiscaux : quelques semaines de délai supplémentaires, des vérifications anti-blanchiment côté notaire, un virement international à organiser, parfois une déclaration à la Banque de France. Et bien sûr, l'acheteur lui-même devra connaître la fiscalité française qu'il découvrira en tant que propriétaire — mais cela ne vous concerne pas directement.

Ce guide rassemble tout ce qu'un vendeur français doit savoir pour aborder sereinement une transaction avec un acheteur non-résident en 2026, à partir des textes officiels (Bofip, articles du CGI, doctrine des Notaires de France) et de la pratique notariale courante. Il ne se substitue pas à un notaire ni à un fiscaliste, mais il vous donne les ordres de grandeur, les bons réflexes, et anticipe les questions que votre acheteur ne manquera pas de vous poser.

La règle d'or : pour vous, presque rien ne change

Commençons par la conclusion, pour évacuer la principale source d'inquiétude. Le régime fiscal d'une vente immobilière française se définit par deux critères : la nature du bien (résidence principale, secondaire, locatif…) et le statut du vendeur (résident fiscal français ou non). La nationalité ou la résidence fiscale de l'acheteur n'entre dans aucune formule.

Le Bofip est explicite sur ce point : le prélèvement spécifique de l'article 244 bis A du CGI s'applique "aux personnes physiques fiscalement domiciliées hors de France", c'est-à-dire aux vendeurs non-résidents, non aux acheteurs. Si vous êtes résident français au sens de l'article 4 B du CGI, vous restez sous le régime classique des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U à 150 VH du CGI), quel que soit le passeport de l'acheteur.

Cette règle a une conséquence importante : tout ce que vous savez déjà sur la fiscalité d'une vente immobilière en France s'applique tel quel. Pas de surprise, pas de réécriture mentale. C'est précisément ce qui rend la vente à l'international beaucoup moins effrayante qu'on ne le pense.

Les 4 choses qui changent vraiment (côté pratique)

Si rien ne change fiscalement, certains aspects pratiques de la transaction sont effectivement différents. Aucun n'est bloquant, tous se préparent. Voici ce à quoi vous attendre concrètement.

Changement #1 — Des vérifications LCB-FT renforcées côté notaire

Les notaires sont assujettis depuis 1998 au dispositif LCB-FT (Lutte Contre le Blanchiment et le Financement du Terrorisme), inscrit à l'article L. 561-2 du Code monétaire et financier. Concrètement, le notaire doit : identifier formellement l'acheteur et son bénéficiaire effectif, vérifier la cohérence de l'opération avec son profil, et contrôler l'origine licite des fonds.

Cette vérification existe pour toutes les ventes, françaises comme internationales. Mais elle est systématiquement plus poussée pour les acheteurs non-Européens ou résidents de pays sensibles. Le notaire peut demander : justificatif d'épargne, acte notarié de vente immobilière antérieure, attestation de prêt bancaire, copie de succession ou de donation. Une simple attestation de disponibilité des fonds sur un compte bancaire ne suffit pas : le notaire doit pouvoir documenter d'où vient l'argent (TRACFIN, plaquette notaires 2022).

Ce que cela implique pour vous : aucune action directe, mais des délais potentiellement allongés. Si l'acheteur traîne à fournir ses justificatifs, le compromis peut s'éterniser. La bonne pratique : informer l'acheteur dès le compromis qu'il devra préparer son dossier LCB-FT, pour éviter une mauvaise surprise au moment de la signature.

Changement #2 — Le virement SWIFT international

Pour les actes authentiques de vente immobilière, le règlement se fait obligatoirement par virement bancaire sur le compte de l'office notarial, lui-même obligatoirement hébergé à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC). Les chèques et espèces sont exclus pour ces opérations (Code monétaire et financier, pratique notariale).

Pour un acheteur non-résident, cela signifie un virement SWIFT international depuis sa banque étrangère. Délai typique : 1 à 5 jours ouvrés selon le pays de départ et la chaîne de banques correspondantes. Au-delà de 10 000 €, le transfert doit également être déclaré à la Banque de France (réglementation flux transfrontaliers).

Pour anticiper : faire envoyer les fonds quelques jours avant la signature de l'acte, et exiger la preuve de virement avant de se déplacer pour la signature. Le notaire ne signe l'acte que lorsque les fonds sont effectivement crédités sur son compte CDC. Pas avant.

Changement #3 — Des délais 2 à 4 semaines plus longs en moyenne

Les délais standard d'une vente immobilière française restent applicables : 10 jours de rétractation après le compromis, puis 2 à 3 mois jusqu'à l'acte authentique (Notaires de France). Pour une vente à un non-résident, on observe en pratique 2 à 4 semaines supplémentaires, liées à :

— Le temps de constitution du dossier LCB-FT par l'acheteur (justificatifs d'origine des fonds, parfois traduction officielle)
— L'éventuelle traduction certifiée de documents officiels (extrait de naissance, pièces d'identité)
— Le délai d'obtention d'un prêt immobilier français quand il y en a un (les banques françaises sont plus exigeantes pour les non-résidents : apport minimum souvent de 20 à 30%, étude de dossier plus longue)
— Le virement SWIFT lui-même

Anticipez ces délais dans votre compromis en allongeant éventuellement le délai jusqu'à la signature de l'acte (4 mois plutôt que 3, par exemple), pour éviter de devoir renégocier en cours de route.

Changement #4 — Les conventions fiscales bilatérales (ne vous concernent pas directement)

Quand l'acheteur s'inquiète de sa propre fiscalité, il pense souvent aux conventions fiscales bilatérales que la France a signées avec son pays. Ces conventions évitent la double imposition (être taxé deux fois sur le même revenu, par la France et par son pays de résidence) sur la taxe foncière, l'IFI, les revenus locatifs futurs, et la plus-value à la revente.

La France a signé plus de 120 conventions fiscales bilatérales (impôts.gouv.fr, conventions internationales). Pour répondre à l'acheteur, vous pouvez le renvoyer vers le site de l'administration fiscale française, son propre fiscaliste, ou votre notaire qui connaît bien ces sujets. Ce n'est pas votre rôle de l'accompagner sur cette partie.

Votre plus-value de vendeur : le rappel intégral

Puisque rien ne change, autant rappeler clairement les règles applicables. Voici le cadre complet de la plus-value immobilière pour un vendeur résident français en 2026.

L'exonération totale pour la résidence principale

C'est la règle la plus connue : la cession de la résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux (article 150 U II 1° du CGI). Pour bénéficier de l'exonération, le bien doit constituer votre résidence principale au jour de la cession, ou être en cours de vente après libération récente (tolérance administrative : 12 mois).

Les dépendances immédiates et nécessaires (cave, garage, parking accolé) bénéficient de la même exonération si elles sont vendues simultanément.

Pour les autres biens : calcul de la plus-value taxable

Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value imposable se calcule ainsi :

Plus-value brute = Prix de cession − (Prix d'acquisition + frais d'acquisition + travaux justifiés)

Le prix d'acquisition peut être majoré de manière forfaitaire des frais (7,5%) et des travaux (15%) si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, même sans justificatif. Ou des montants réels, sur justificatifs.

Les abattements pour durée de détention

La plus-value brute est ensuite réduite par des abattements progressifs, différents pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux :

Pour l'impôt sur le revenu (19%) : abattement de 6% par année de détention de la 6ème à la 21ème, puis 4% la 22ème année. Exonération totale au bout de 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux (17,2%) : abattement de 1,65% par année de détention de la 6ème à la 21ème, 1,60% la 22ème, puis 9% par an de la 23ème à la 30ème. Exonération totale au bout de 30 ans.

La surtaxe progressive (de 2% à 6%) s'applique en plus, sur les plus-values nettes supérieures à 50 000 € après abattements (article 1609 nonies G du CGI).

Cas particuliers d'exonération

Plusieurs cas d'exonération totale ou partielle existent : prix de cession inférieur à 15 000 €, vendeurs titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité sous conditions de revenus, première cession d'un logement autre que la résidence principale (article 150 U II 1° bis du CGI, sous conditions strictes de remploi des fonds pour acquérir une résidence principale dans un délai de 24 mois), expropriation pour cause d'utilité publique, etc.

Votre notaire calculera la plus-value taxable au moment de l'acte authentique et procédera à la déclaration et au versement de l'impôt directement auprès du Trésor. Vous n'avez aucune démarche fiscale supplémentaire à faire pour cette plus-value : tout se fait au moment de la signature, par le notaire.

Côté acheteur : ce qu'il devra payer (pour information)

Vous n'êtes pas tenu de connaître la fiscalité française dans le détail à la place de votre acheteur. Mais il est utile d'en avoir les grandes lignes pour deux raisons : répondre intelligemment à ses questions, et le rassurer sur le fait qu'il n'y a aucune surtaxe pour les acheteurs étrangers.

Les frais de notaire : strictement identiques

Souvent appelés à tort « frais de notaire », ces frais incluent en réalité trois éléments : les droits de mutation (taxes, l'essentiel), la rémunération du notaire (émoluments), et divers débours administratifs. Ils représentent 7 à 8% du prix d'achat dans l'ancien, et 2 à 3% dans le neuf. Aucune surtaxe ne s'applique à un acheteur étranger (Notaires de France).

La taxe foncière (chaque année, propriétaire au 1er janvier)

Due par le propriétaire au 1er janvier de chaque année, très variable selon les communes. Sur la Côte d'Azur ou à Paris, comptez 1 500 à 5 000 €/an pour un appartement standard. En zone rurale, souvent moins de 1 000 €. L'acheteur paiera sa première taxe foncière l'année suivant l'achat (le vendeur reste redevable de l'année en cours, sauf clause contraire dans le compromis prévoyant un prorata).

La taxe d'habitation pour résidence secondaire (majorée en zone tendue)

Supprimée pour les résidences principales depuis 2023, elle reste due pour les résidences secondaires. Plus de 1 200 communes touristiques peuvent appliquer une majoration jusqu'à +60% (Paris, Côte d'Azur, stations de ski, communes littorales en zone tendue). Pour un acheteur qui projette d'utiliser le bien comme résidence secondaire, c'est un point à anticiper dans son budget.

L'IFI au-delà de 1,3 million d'euros

L'Impôt sur la Fortune Immobilière s'applique aux propriétaires (résidents et non-résidents) dont le patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Spécificité pour les non-résidents : seuls les biens situés en France sont pris en compte, contrairement aux résidents qui déclarent leur patrimoine mondial. Barème progressif de 0,5% à 1,5%.

Les revenus locatifs s'il loue le bien

Si l'acheteur loue ensuite le bien (saisonnier, longue durée, meublé), les revenus locatifs sont imposables en France selon les conventions fiscales bilatérales avec la plupart des pays. Pour un non-résident, un prélèvement à la source forfaitaire de 20% s'applique (ajustable ensuite selon le pays). Régimes possibles : micro-foncier (jusqu'à 15 000 €/an), réel, ou LMNP s'il loue meublé.

L'IFI, les conventions fiscales, et son propre pays

L'acheteur restera fiscalement résident de son pays. Il devra déclarer son acquisition française dans son pays selon ses propres règles (et bénéficier des éventuelles conventions de non-double imposition). Tout cela ne vous concerne pas. Renvoyez-le vers son fiscaliste local et votre notaire pour ces questions.

3 scénarios chiffrés concrets

Pour rendre tout cela tangible, voici trois scénarios représentatifs avec la fiscalité réelle pour le vendeur. Chiffres arrondis et illustratifs ; les calculs précis dépendent de votre situation.

Ces trois scénarios illustrent un point essentiel : la fiscalité est identique à ce qu'elle aurait été pour un acheteur français. Vous calculez votre plus-value comme d'habitude, le notaire la déclare et la verse au Trésor au moment de l'acte. Vous, vous touchez le solde sur votre compte.

Si VOUS êtes le vendeur non-résident

Le cas est nettement moins fréquent mais il existe : vous êtes Français expatrié, ou résident d'un autre pays, et vous vendez un bien que vous possédez en France. La fiscalité de ce cas est différente et relève de l'article 244 bis A du CGI.

Le prélèvement de 19% ou 25%

Le prélèvement spécifique frappe la plus-value nette imposable, à un taux dépendant de votre résidence fiscale (Bofip BOI-RFPI-PVINR-20-20) :

— 19% si vous résidez dans un État membre de l'Union européenne ou de l'EEE (Norvège, Islande, Liechtenstein) ayant signé une convention d'assistance administrative avec la France
— 25% dans tous les autres cas (hors UE/EEE, États non coopératifs au sens de l'article 238-0 A du CGI)

S'y ajoutent les prélèvements sociaux : 7,5% (prélèvement de solidarité seul) si vous relevez d'un régime de sécurité sociale d'un autre État membre, 17,2% sinon.

L'exonération de 150 000 € pour les expatriés sous conditions

Si vous êtes ressortissant de l'UE/EEE et que vous avez été fiscalement domicilié en France pendant au moins 2 années consécutives à un moment quelconque avant la vente, vous bénéficiez d'une exonération de la plus-value à hauteur de 150 000 € sous certaines conditions (article 150 U II 2° du CGI).

Le représentant fiscal accrédité

Si le prix de vente excède 150 000 € et que vous résidez hors UE/EEE, vous devez désigner un représentant fiscal accrédité en France. Plusieurs sociétés sont accréditées (SARF, TEVEA, etc.) ; votre notaire peut vous orienter. Coût indicatif : 0,3 à 1% du prix de vente.

Les pièges et erreurs à éviter

Croire qu'on doit gérer la fiscalité de l'acheteur. Vous n'avez pas à conseiller votre acheteur sur l'IFI, les conventions fiscales, ou la fiscalité immobilière de son pays. Ce n'est pas votre métier, et donner un mauvais conseil pourrait engager votre responsabilité morale (et compliquer la transaction). Renvoyez systématiquement vers le notaire ou un fiscaliste.

Ne pas anticiper les délais LCB-FT. Mentionner dès le compromis que l'acheteur devra fournir des justificatifs détaillés d'origine des fonds évite la mauvaise surprise. Pour un acheteur non-Européen, prévoyez 3 à 4 semaines supplémentaires au calendrier.

Accepter un compromis sans preuve de solvabilité. Avant d'engager le compromis, exigez systématiquement une preuve de fonds (relevé bancaire, attestation de la banque, lettre de garantie). Un acheteur étranger sérieux comprendra parfaitement cette demande — un acheteur peu fiable se découragera.

Sous-estimer le délai du virement SWIFT. Si l'acheteur paie comptant depuis sa banque étrangère, le virement peut prendre 3 à 5 jours ouvrés. Exigez la preuve de virement avant la signature de l'acte et synchronisez avec votre notaire pour vérifier la réception effective des fonds sur le compte CDC.

Oublier de demander la prise en charge prorata de la taxe foncière dans le compromis. C'est une clause d'usage classique (acheteur et vendeur se partagent la taxe foncière de l'année au prorata temporis), mais elle n'est pas automatique. Vérifiez avec votre notaire qu'elle figure bien dans votre compromis.

Confondre votre cas avec celui du vendeur non-résident. Si vous êtes résident fiscal français, l'article 244 bis A ne vous concerne pas. Vous restez sous le régime classique des plus-values. Ne vous laissez pas troubler par les articles ou outils en ligne destinés aux expatriés.

Foire aux questions

En résumé

Pour un vendeur résident français, vendre à un acheteur étranger ne change rien à votre fiscalité personnelle. Vous restez sous le régime classique des plus-values immobilières des particuliers : exonération totale pour la résidence principale, abattements pour durée de détention pour les autres biens, calcul et déclaration intégralement gérés par votre notaire au moment de l'acte authentique.

Ce qui change relève de la pratique, pas du fiscal : un calendrier généralement allongé de 2 à 4 semaines, des vérifications LCB-FT renforcées côté notaire (qui ne sont pas votre travail), un virement SWIFT international à organiser, et la nécessité d'anticiper les questions fiscales que l'acheteur ne manquera pas de vous poser sur sa propre situation — auxquelles vous pourrez répondre par les grandes lignes et un renvoi vers son fiscaliste.

Le notaire reste le pivot unique de l'opération, dans des formes strictement comparables à une vente franco-française. C'est précisément ce qui rend la vente à un acheteur international beaucoup moins effrayante qu'on ne le pense — et qui en fait, pour beaucoup de biens, l'option la plus rentable.