Acheter un bien immobilier en France quand on vit à l'étranger

La France attire chaque année des dizaines de milliers d'acheteurs internationaux. En 2023, environ 65 000 transactions ont été réalisées par des étrangers — résidents et non-résidents confondus — pour un marché global estimé à plus de 17 milliards d'euros par an, selon l'Observatoire BNP Paribas International Buyers. Britanniques en Dordogne, Belges sur la Côte d'Azur, Américains à Paris, Néerlandais en Auvergne-Rhône-Alpes : la France reste l'une des destinations les plus prisées au monde pour l'investissement immobilier privé.

Mais quand on n'a jamais navigué dans le système juridique français, la procédure peut sembler intimidante. Notaire, compromis, droits de mutation, diagnostics, taxes… ce vocabulaire technique cache pourtant un parcours structuré, transparent et bien sécurisé, particulièrement protecteur pour l'acheteur.

Ce guide vous accompagne étape par étape, de la première recherche à la remise des clés, avec les coûts précis à prévoir, les pièges à éviter, et les régions actuellement les plus dynamiques pour les acheteurs internationaux.

Les étrangers peuvent-ils vraiment acheter en France ?

Oui, et la réponse ne souffre aucune nuance. Le droit français n'impose aucune restriction de nationalité pour l'acquisition d'un bien immobilier. Que vous soyez ressortissant de l'Union européenne, américain, chinois, australien ou marocain, vous pouvez devenir propriétaire au même titre qu'un citoyen français.

Cette ouverture distingue la France de pays comme la Suisse (qui impose la Lex Koller et limite l'achat aux résidents), la Thaïlande (qui interdit aux étrangers d'acheter des terrains) ou Singapour (qui taxe lourdement les acquisitions étrangères). En France, aucune autorisation préalable n'est requise, pas plus qu'aucun quota par nationalité ou par région.

Les 7 étapes pour acheter un bien immobilier en France

1. Rechercher le bien (1 à 6 mois)

Tout commence par la recherche. Les acheteurs internationaux passent généralement par les portails immobiliers spécialisés à l'international : Properstar, Green-Acres, Rightmove (annonces françaises), French-Property, ListGlobally. Ces plateformes diffusent les annonces en plusieurs langues et permettent d'affiner par région, type de bien et budget.

Pour les biens haut de gamme (>850K€), des portails dédiés au luxe comme Mansion Global, James Edition, Sotheby's International Realty ou les Propriétés Le Figaro sont à privilégier.

De plus en plus de propriétaires français vendent directement sans agence pour éviter les commissions (4 à 8%) et garder la main sur le prix. C'est précisément ce que permettent les services de syndication immobilière comme Arch & Square : un propriétaire diffuse son annonce sur 80+ portails internationaux dans 150+ pays simultanément, et reçoit les contacts directement, sans intermédiaire.

2. Visiter le bien (en personne ou à distance)

La visite physique reste idéale, mais elle n'est plus indispensable. Trois options s'offrent à vous :

• La visite en personne, à organiser avec le propriétaire ou son agent. Comptez 1 à 3 jours sur place pour visiter plusieurs biens et explorer le quartier.
• La visite virtuelle 360°, désormais standard pour les biens diffusés à l'international. Elle ne remplace pas une visite physique pour la décision finale, mais elle permet d'éliminer 80% des candidats à distance.
• La visite déléguée : vous mandatez un proche, un avocat ou un property hunter francophone pour visiter à votre place. Une pratique courante chez les acheteurs américains et asiatiques notamment.

3. Faire une offre d'achat

Quand vous trouvez le bien, vous formalisez une offre d'achat écrite au propriétaire (directement ou via son intermédiaire). Cette offre précise le prix proposé, les conditions suspensives (obtention de prêt notamment), et un délai de réponse.

L'offre n'est juridiquement engageante que si elle est acceptée par écrit par le vendeur. Si le vendeur accepte, on passe à l'étape suivante : le compromis de vente.

Conseil pratique : n'hésitez pas à négocier. Selon les Notaires de France, le prix médian effectif est généralement 3 à 7% inférieur au prix affiché. Sur un marché en correction comme actuellement, cette marge peut s'élargir.

4. Le compromis de vente (signature et délai de rétractation)

Le compromis de vente — ou promesse synallagmatique de vente — est l'avant-contrat qui scelle l'accord entre acheteur et vendeur. Il est généralement signé chez le notaire (du vendeur, par tradition, mais l'acheteur peut nommer le sien — sans surcoût).

Trois points clés :

• Acompte : l'acheteur verse 5 à 10% du prix de vente sur le compte séquestre du notaire. Cette somme sera déduite du prix final ou rendue si le compromis est annulé pour une raison prévue (clause suspensive).
• Délai de rétractation : 10 jours pendant lesquels l'acheteur peut se rétracter sans aucune justification, et récupérer son acompte intégralement. Cette protection est une exclusivité française particulièrement favorable à l'acheteur.
• Conditions suspensives : si vous prévoyez un prêt, son obtention est intégrée comme condition. Si la banque refuse, le compromis est annulé sans pénalité.

Bon à savoir : le compromis peut être signé par procuration. Vous donnez procuration à un avocat ou à un clerc de notaire francophone, qui signe à votre place. Pratique courante pour les non-résidents.

5. Le financement (2 à 3 mois)

Entre la signature du compromis et celle de l'acte authentique, vous disposez généralement de 2 à 3 mois pour finaliser votre financement.

Plusieurs options :

• Prêt en France : plusieurs banques accompagnent les non-résidents (BNP Paribas International Buyers, HSBC France, BRED, Crédit Agricole, Société Générale). Conditions typiques : apport de 20 à 30%, taux légèrement supérieurs à ceux des résidents, justificatifs de revenus traduits.
• Prêt dans votre pays d'origine : possible si votre banque locale accepte de prêter pour un bien à l'étranger. Plus rare, mais parfois plus avantageux côté taux.
• Achat comptant : la solution la plus simple administrativement. Concerne notamment les acheteurs américains et asiatiques sur les biens haut de gamme.

À noter : les Britanniques sont particulièrement actifs sur le crédit français grâce à des taux historiquement plus attractifs qu'au Royaume-Uni (3,1% en France contre 6-7% au UK fin 2024).

6. Diagnostics et déclarations préalables

Pendant cette même période, le vendeur doit fournir un dossier complet de diagnostics techniques obligatoires :

• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) — note de A à G. Un bien classé F ou G est désormais soumis à des restrictions de location.
• Diagnostic plomb (pour les biens construits avant 1949)
• Diagnostic amiante (avant 1997)
• Diagnostic électricité et gaz (installations de plus de 15 ans)
• État des risques et pollutions (zone inondable, sismique, etc.)
• Diagnostic termites dans les zones concernées

Ces diagnostics sont à la charge du vendeur. Si l'un d'eux révèle un problème majeur (amiante massif, plomb important), vous pouvez renégocier ou vous rétracter.

7. L'acte authentique chez le notaire

C'est l'étape finale. Vous signez l'acte authentique chez le notaire, qui transfère officiellement la propriété. Le solde du prix est versé sur le compte séquestre du notaire qui le redistribuera (vendeur, banque, taxes, etc.).

Vous repartez avec les clés du bien et une attestation de propriété. Le titre de propriété définitif (acte authentique) vous sera envoyé par la suite, après publication au Service de Publicité Foncière.

Comme pour le compromis, la signature peut se faire par procuration. La présence physique n'est obligatoire ni pour l'acheteur ni pour le vendeur. La signature électronique à distance se développe également depuis 2020.

Combien coûte un achat immobilier pour un étranger ?

Au-delà du prix de vente, l'acheteur doit prévoir un certain nombre de coûts annexes. Ces frais sont identiques pour les Français et les étrangers — il n'existe aucune surtaxe pour les non-résidents en France, contrairement à des pays comme Singapour ou le Canada.

Les frais de notaire (le plus gros poste)

Improprement appelés "frais de notaire", ces frais regroupent en réalité 3 composantes :

• Les droits de mutation (taxes versées à l'État et aux collectivités) : ~5,8% du prix
• Les émoluments du notaire (sa rémunération, fixée par décret) : ~1% du prix
• Les débours (frais administratifs avancés par le notaire) : quelques centaines d'euros

Total :

• Dans l'ancien : environ 7 à 8% du prix d'achat
• Dans le neuf : environ 2 à 3% (les droits de mutation sont réduits, remplacés par la TVA payée à la construction)

Sur un appartement parisien à 700 000€, comptez donc environ 52 000 € de frais de notaire dans l'ancien. C'est important à intégrer dans votre budget.

Les frais bancaires (si emprunt)

Si vous empruntez en France, ajoutez généralement 1 à 2% du montant emprunté en frais de dossier, frais de garantie (caution ou hypothèque), et assurance emprunteur (qui peut être souscrite ailleurs depuis la loi Lemoine).

Les coûts récurrents (annuels)

Une fois propriétaire, vous devrez payer chaque année :

• La taxe foncière : payée par le propriétaire au 1er janvier. Très variable selon les communes (de 500€ pour un studio en province à 8000€+ pour un grand appartement parisien).
• La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (la principale a été supprimée en 2023). Si vous gardez le bien comme pied-à-terre, vous restez redevable. Certaines communes touristiques l'ont même majorée jusqu'à +60%.
• Les charges de copropriété (si appartement en copropriété) : 30 à 60€ par m² par an en moyenne.
• L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) si la valeur de votre patrimoine immobilier en France dépasse 1,3 million d'euros. Barème progressif de 0,5% à 1,5%. Important pour les investisseurs haut de gamme.

Le financement immobilier pour les non-résidents : ce qui est possible

Contrairement à une idée reçue, il est tout à fait possible d'emprunter en France quand on est non-résident. Plusieurs banques se sont spécialisées sur ce segment.

Les banques françaises qui prêtent aux non-résidents

• BNP Paribas International Buyers — équipe dédiée basée à Lille, réseau au UK, Irlande, Pays-Bas, Belgique. Probablement le numéro un sur ce marché.
• HSBC France — particulièrement adaptée aux clients internationaux fortunés.
• BRED Banque Populaire — proactive sur les non-résidents UE.
• Crédit Agricole et Société Générale — selon les agences locales et le profil du dossier.

Conditions typiques pour un prêt non-résident

• Apport personnel : 20 à 30% minimum (parfois plus pour les profils non-UE)
• Justificatifs : revenus traduits par traducteur assermenté, relevés bancaires sur 3 ans, déclarations fiscales
• Taux d'intérêt : généralement 0,3 à 0,5 point au-dessus du taux résident
• Durée : 15 à 25 ans, parfois jusqu'à 30 ans selon l'âge
• Domiciliation : ouverture d'un compte en France parfois exigée, parfois non

UE vs hors UE : différences notables

Les ressortissants de l'Union européenne ont accès à des conditions sensiblement identiques aux résidents français. Pour les non-Européens, le dossier est plus exigeant : apport plus élevé (30% minimum), parfois domiciliation obligatoire d'une partie des revenus, et étude de risque plus poussée.

Fiscalité de l'achat immobilier étranger en France

La fiscalité française pour les non-résidents propriétaires se résume à 4 grands postes :

1. La taxe foncière (chaque année)

Payée par le propriétaire au 1er janvier de chaque année. Très variable selon les communes. Sur la Côte d'Azur, comptez 1500-3500€/an pour un appartement standard. À Paris, 1500-5000€. En zone rurale, souvent moins de 1000€.

2. La taxe d'habitation (si résidence secondaire)

Supprimée pour les résidences principales depuis 2023, elle reste due pour les résidences secondaires. Plus de 1200 communes touristiques peuvent appliquer une majoration jusqu'à +60% (Paris, Côte d'Azur, stations de ski, communes littorales).

3. Les revenus locatifs (si vous louez)

Si vous louez votre bien, les revenus sont imposables en France selon des conventions fiscales bilatérales avec la plupart des pays. Deux régimes principaux :

• Micro-foncier (jusqu'à 15 000€ de revenus locatifs nus annuels) : abattement forfaitaire de 30%, imposition sur 70% des revenus.
• Réel : déduction de toutes les charges (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion). Souvent plus avantageux pour les biens loués meublés ou avec emprunt.

Un prélèvement à la source de 20% (forfaitaire, ajustable) s'applique aux non-résidents. La convention fiscale bilatérale de votre pays détermine ensuite si cette imposition est créditée chez vous.

4. L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Si la valeur de votre patrimoine immobilier en France (et non mondial pour les non-résidents) dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier, vous êtes redevable de l'IFI.

Barème progressif de 0,5% à 1,5%. Important : seuls les biens situés en France sont pris en compte pour les non-résidents (contrairement aux résidents fiscaux français qui déclarent le patrimoine mondial).

Les régions favorites des acheteurs internationaux

Les flux d'acheteurs étrangers sont fortement géographiquement contrastés. Voici les principaux profils :

Les Britanniques (~17% des achats étrangers en 2023)

Présence historique en Dordogne, Lot, Gironde, Charente (campagne tranquille, prix accessibles, climat doux), et PACA (résidences secondaires, climat méditerranéen). Budget moyen pour une résidence secondaire : 500 000€. Profils dominants : retraités et pré-retraités.

Les Belges (~20% des achats étrangers)

Numéro un des acheteurs non-résidents depuis le Brexit. Prédilection pour le Var (28% des transactions étrangères dans le département) et l'ensemble de la Côte d'Azur. Aussi présents dans les Hauts-de-France pour la proximité géographique. Budget médian : 400 000€.

Les Américains (dominants à Paris)

23% des acquisitions étrangères à Paris en 2023, avec un budget moyen de 825 000€. Préférence pour les 6e, 7e, 8e arrondissements. Achat souvent comptant. Aussi présents sur la Côte d'Azur sur des biens >1M€.

Les Néerlandais (en forte croissance)

+45% d'achats entre 2022 et 2025. Budget médian de 298 000€. Régions privilégiées : Creuse, Auvergne-Rhône-Alpes (Haute-Savoie en particulier), Corrèze.

Les Allemands, Suisses, Italiens

Présence diffuse dans toute la France. Les Allemands privilégient l'Alsace (proximité), le Sud-Ouest et la Côte d'Azur. Les Suisses se concentrent sur les Alpes-Maritimes et la Haute-Savoie. Les Italiens achètent surtout à Paris et sur la Côte d'Azur.

Pour les vendeurs français : ce que ça implique pour vous

Foire aux questions

Un étranger peut-il acheter en France sans visa ?

Oui. Acheter un bien ne nécessite ni visa ni titre de séjour. Vous pouvez devenir propriétaire sans habiter le pays. Attention toutefois : posséder un bien ne donne pas le droit d'y résider plus longtemps que ne l'autorise votre statut migratoire (typiquement 90 jours par 180 jours pour les non-Européens en zone Schengen).

Y a-t-il un montant minimum d'achat pour les étrangers ?

Non. La France n'impose aucun montant minimum, contrairement à des pays comme l'Espagne (qui propose un visa "golden" à partir de 500 000€) ou le Portugal. Vous pouvez acheter à partir de quelques dizaines de milliers d'euros pour un bien rural.

Faut-il maîtriser le français pour acheter ?

Pas nécessairement. Les notaires des régions touristiques sont souvent anglophones (Dordogne, Côte d'Azur, Provence). Vous pouvez aussi mandater un avocat francophone bilingue. Tous les actes officiels (compromis, acte authentique) sont rédigés en français, mais une traduction est généralement fournie ou possible.

Combien de temps prend l'ensemble de la procédure ?

De la signature du compromis à l'acte authentique, comptez généralement 2 à 3 mois. Si vous achetez comptant, c'est plus rapide (1,5 à 2 mois). Avec un prêt, le délai d'instruction bancaire ajoute 1 à 2 semaines.

Puis-je acheter en société (SCI) en tant que non-résident ?

Oui, et c'est même fréquent pour des raisons de gestion patrimoniale et de transmission successorale. La création d'une SCI (Société Civile Immobilière) en France est possible pour les non-résidents, avec ou sans associé français. Consultez un notaire ou avocat fiscaliste pour évaluer la pertinence dans votre situation.

Que se passe-t-il en cas de revente ?

À la revente, vous serez soumis à la plus-value immobilière sur la différence entre prix d'achat et prix de revente. Pour les non-résidents : taux de 19% + 17,2% de prélèvements sociaux (parfois exonérés selon convention fiscale). Abattements progressifs après 5 ans, exonération totale après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux).

Conclusion : la France, un marché ouvert et sécurisé

Acheter un bien immobilier en France quand on vit à l'étranger est une démarche accessible, encadrée et juridiquement sûre. Aucune restriction de nationalité, aucune autorisation préalable, des banques spécialisées qui prêtent aux non-résidents, et un système notarial qui protège acheteur et vendeur de bout en bout.

La diversité des régions et des budgets fait qu'il existe un bien pour chaque profil : pied-à-terre parisien à plus d'un million pour un Américain, maison de campagne à 200 000€ en Dordogne pour un Néerlandais, villa à 600 000€ sur la Côte d'Azur pour un Belge. Le marché reste fluide, les prix sont en correction depuis 2023, et les taux baissent régulièrement.

Le seul vrai défi reste de trouver le bien. C'est précisément la mission des plateformes de syndication immobilière qui permettent à des milliers de propriétaires français de diffuser leur annonce sur les portails que consultent les acheteurs internationaux, sans agence intermédiaire. Une opportunité gagnant-gagnant.