Pourquoi ces 34 communes et pas d'autres ?

Nous avons retenu les communes des Alpes-Maritimes qui cumulent quatre critères publics : au moins 50 ventes de maisons ou d'appartements en cinq ans (DVF), au moins 20 % de résidences secondaires et logements occasionnels, et au moins 5 % d'habitants étrangers (Insee, recensement 2022). Une commune entre aussi dans la sélection avec 10 à 20 % de résidences secondaires si elle compte au moins 10 % d'habitants étrangers. Sur les 163 communes du département, 35 remplissent ces conditions ; 1 a été écartée après contrôle du profil de leurs habitants étrangers.

Quel est le prix médian d'une maison dans les Alpes-Maritimes ?

Sur les dix derniers semestres publiés par Etalab, la médiane des prix au m² des maisons vendues dans les Alpes-Maritimes est de 5 201 €. Dans les 34 communes de cette page, elle va de 1 333 €/m² à La Brigue à 24 705 €/m² à Saint-Jean-Cap-Ferrat.

Pourquoi Beausoleil arrive-t-elle en tête ?

Parce que 36,3 % de ses habitants sont étrangers, la part la plus forte de la sélection. Cette présence tient d'abord à Monaco : 72 % des actifs de la commune y travaillent, selon l'Insee. C'est un marché tourné vers la principauté, où les résidences secondaires progressent aussi à chaque recensement depuis 1968.

Combien de résidences secondaires appartiennent à des personnes vivant à l'étranger ?

L'Insee ne publie pas ce chiffre pour les Alpes-Maritimes. Une étude du Cerema pour la DREAL Provence-Alpes-Côte d'Azur qualifie cette part d'élevée, sans la chiffrer. Commune par commune, nous utilisons la part d'habitants étrangers, contrôlée par leur profil socioprofessionnel.

Ma commune n'est pas dans la liste : dois-je renoncer aux acheteurs étrangers ?

Non. Cette sélection mesure des concentrations, elle ne trace pas de frontière. Un bien de caractère bien présenté peut intéresser un acheteur étranger ailleurs dans le département.

D'où viennent les chiffres de cette page ?

Les ventes et les prix proviennent des Statistiques DVF publiées par Etalab sur data.gouv.fr. Les parts de résidences secondaires et d'habitants étrangers proviennent du recensement de l'Insee, diffusé par l'Observatoire des territoires. Le profil des habitants étrangers provient de la base Nationalité du recensement, les actifs travaillant à Monaco de la base Mobilités professionnelles, et les chiffres départementaux sur les résidences secondaires d'études de l'Insee et du Cerema. Chaque source est liée en bas de page.

Acheteur étranger dans les Alpes-Maritimes : 34 communes

L'essentiel

34 communes sur 163 réunissent les critères de notre sélection. Elles totalisent 103 549 ventes en cinq ans, dont plus de quatre sur cinq à Nice et entre Cannes et Antibes.
20 des 34 communes dépassent 10 % d'habitants étrangers. Beausoleil arrive en tête avec 36,3 %.
34 077 actifs du département travaillent à Monaco. À Beausoleil, Cap-d'Ail, La Turbie et Roquebrune-Cap-Martin, c'est plus de six actifs sur dix.
Le prix médian des maisons y va de 1 333 à 24 705 €/m². Vingt-trois communes dépassent la médiane départementale de 5 201 €/m², et cinq dépassent 10 000 €/m², toutes entre Nice et Monaco.
Six foyers : la frontière monégasque, Nice et la rade de Villefranche, Cannes et Antibes sur le littoral ; le moyen pays grassois, le haut pays et la vallée de la Roya dans l'arrière-pays.

Les Alpes-Maritimes comptent 158 434 résidences secondaires au sens fiscal, soit 19,1 % des logements, selon l'Insee. Une étude du Cerema pour l'État y relève une part élevée de propriétaires de résidences secondaires qui vivent à l'étranger : c'est le seul département de la région pour lequel elle le signale. La présence étrangère parmi les habitants y est également forte : 12,1 % des habitants de 15 ans ou plus.

Mais cette présence n'a pas partout le même sens. Le long de la frontière monégasque, elle tient d'abord à des actifs qui vivent en France et travaillent à Monaco. Ailleurs, elle accompagne les résidences secondaires. Nous avons croisé ces mesures avec le volume de ventes, commune par commune, puis vérifié le profil des habitants étrangers. Le résultat tient en une carte et trente-quatre fiches. Sur le littoral, les ventes portent surtout sur des appartements, mais le prix médian affiché dans chaque fiche reste celui des maisons, pour comparer les communes entre elles.

MéthodologieComment nous avons choisi ces communes

Au moins 50 ventes de maisons ou d'appartements sur les dix derniers semestres publiés (DVF), pour que le prix médian soit fiable.
Au moins 20 % de résidences secondaires et logements occasionnels (Insee, recensement 2022), le signe d'un marché tourné vers l'extérieur.
Au moins 5 % d'habitants étrangers (Insee, recensement 2022), pour écarter les marchés de villégiature purement français.
Exception : une commune entre aussi dans la sélection avec 10 à 20 % de résidences secondaires si elle compte au moins 10 % d'habitants étrangers. C'est le cas de Nice, du Cannet, de Grasse, de Valbonne et d'Opio.
Les communes au-dessus de 10 % d'habitants étrangers forment le premier cercle, les autres le second.
Contrôle : pour chaque commune retenue, nous avons vérifié la répartition des habitants étrangers par groupe socioprofessionnel (Insee, recensement 2022). Guillaumes, dans la haute vallée du Var, remplissait les quatre critères chiffrés, mais ses habitants étrangers ont le profil des communes où la présence étrangère tient surtout à l'emploi ouvrier : elle ne figure pas dans la sélection. Les effectifs communaux sont trop faibles pour être publiés.

Limites. La part d'habitants étrangers compte les résidents sans nationalité française, toutes origines confondues : c'est un indicateur de présence, pas un décompte d'acheteurs. L'indicateur de l'Insee regroupe les résidences secondaires et les logements occasionnels ; nous écrivons « résidences secondaires » en abrégé dans le reste de la page. Les prix sont des médianes de ventes réelles enregistrées sur les dix derniers semestres publiés par Etalab (relevé du 29 septembre 2026), pas des estimations. Les fiches ne publient aucune vente individuelle.

Voir toutes les sources, avec leurs liens →

Ce que ces chiffres changent pour un vendeur

Dans les Alpes-Maritimes, l'acheteur étranger n'est pas un acheteur de niche : dans vingt des trente-quatre communes de cette page, plus d'un habitant sur dix est étranger. Il compare votre bien à ce qu'il trouve à Monaco, en Italie ou sur d'autres rivages européens, pas seulement à la rue voisine.

Cette clientèle ne cherche pas sur les mêmes sites que l'acheteur local. Une annonce publiée uniquement en français, sur les portails nationaux, lui reste en grande partie invisible. Si votre bien se trouve dans l'une de ces communes, ou s'il présente le même profil, le premier levier n'est pas le prix : c'est l'endroit où l'annonce est diffusée, et la langue dans laquelle elle est écrite.

Votre bien mérite d'être vu par les acheteurs internationaux Publier mon bien →