La Corse-du-Sud et les acheteurs étrangers : les 17 communes où vendre son bien à l'international
Sur les 124 communes du département, 17 cumulent un marché immobilier actif, une présence étrangère marquée et une part notable de résidences secondaires. Voici où elles se trouvent, combien de biens s'y vendent et à quel prix, d'après les ventes réelles enregistrées par les Finances publiques et les données de l'Insee.
27 octobre 2026·9 min de lecture
L'essentiel
17 communes sur 124 réunissent les critères de notre sélection. Elles totalisent 3 332 ventes en cinq ans.
Dans l'intercommunalité du Sud Corse, autour de Porto-Vecchio et Bonifacio, 13 % des résidences secondaires appartiennent à des personnes vivant à l'étranger, contre 8 % pour toute la Corse, selon l'Insee.
9 des 17 communes dépassent 10 % d'habitants étrangers. Porto-Vecchio arrive en tête avec 17,8 %.
Le prix médian des maisons y va de 3 426 à 6 628 €/m². Huit communes dépassent la médiane départementale de 4 675 €/m².
Quatre foyers : l'extrême sud, de Porto-Vecchio à Bonifacio, près de la moitié des ventes ; l'Alta Rocca et sa côte ; le Valinco et le Sartenais ; la côte ouest, de Cargèse au golfe de la Liscia.
En Corse-du-Sud, 30,0 % des logements sont des résidences secondaires au sens fiscal, selon l'Insee. Sur l'ensemble de l'île, 8 % d'entre elles appartiennent à des personnes qui vivent à l'étranger, d'abord en Italie, et 67 % de celles-ci sont à moins de 500 mètres de la mer. Dans l'intercommunalité du Sud Corse, leur part atteint 13 %, contre environ 2 % autour d'Ajaccio.
La Corse est le seul territoire de nos pages département où l'Insee publie ce chiffre par intercommunalité. Nous l'utilisons donc comme signal principal, et la part d'habitants étrangers comme complément. Celle-ci doit être lue avec prudence : dans le département, 30 % des étrangers de 15 ans ou plus sont ouvriers. Le résultat tient en une carte et dix-sept fiches. Les séries communales sur les résidences secondaires commencent en 1982 : les données de 1968 et 1975 ne sont pas exploitables pour la Corse.
MéthodologieComment nous avons choisi ces communes+
Au moins 50 ventes de maisons ou d'appartements sur les dix derniers semestres publiés (DVF), pour que le prix médian soit fiable.
Au moins 20 % de résidences secondaires et logements occasionnels (Insee, recensement 2022), le signe d'un marché tourné vers l'extérieur.
Au moins 5 % d'habitants étrangers (Insee, recensement 2022), pour écarter les marchés de villégiature purement français.
Exception : une commune entre aussi dans la sélection avec 10 à 20 % de résidences secondaires si elle compte au moins 10 % d'habitants étrangers. Aucune commune de Corse-du-Sud n'entre dans la sélection par cette exception.
Les communes au-dessus de 10 % d'habitants étrangers forment le premier cercle, les autres le second.
Contrôle : pour chaque commune retenue, nous avons vérifié la répartition des habitants étrangers par groupe socioprofessionnel (Insee, recensement 2022). En Corse, nous n'avons écarté aucune commune. Dans huit d'entre elles, dont Porto-Vecchio, Bonifacio, Propriano et Sartène, une part importante des habitants étrangers sont ouvriers : ailleurs en France, cela aurait conduit à les écarter. Nous les conservons parce que l'Insee mesure directement les propriétaires étrangers par intercommunalité, et qu'ils sont justement nombreux dans le Sud Corse (Insee). Les effectifs communaux sont trop faibles pour être publiés.
Limites. La part d'habitants étrangers compte les résidents sans nationalité française, toutes origines confondues : c'est un indicateur de présence, pas un décompte d'acheteurs. L'indicateur de l'Insee regroupe les résidences secondaires et les logements occasionnels ; nous écrivons « résidences secondaires » en abrégé dans le reste de la page. Les prix sont des médianes de ventes réelles enregistrées sur les dix derniers semestres publiés par Etalab (relevé du 29 septembre 2026), pas des estimations. Les fiches ne publient aucune vente individuelle.
13 %des résidences secondaires du Sud Corse appartiennent à des personnes vivant à l'étranger (2017)Source : Insee Analyses Corse n° 29
Au sens fiscal, la Corse-du-Sud compte 36 758 résidences secondaires (Insee). Sur l'ensemble de l'île, 5 300 résidences secondaires appartiennent à des personnes vivant à l'étranger : 55 % en Italie, 13 % en Allemagne et 9 % en Suisse (Insee).
Où se trouvent les 17 communes
Classées par part d'habitants étrangers. Touchez un numéro sur la carte ou un nom dans la liste pour ouvrir la fiche.
Premier cercle : 10 % d'habitants étrangers ou plusSecond cercle : de 5 à 10 %
Part d'habitants étrangers, Insee, recensement 2022.
L'extrême sud, de Porto-Vecchio à Bonifacio
Cinq communes de l'intercommunalité du Sud Corse, où 13 % des résidences secondaires appartiennent à des personnes vivant à l'étranger. Elles réunissent près de la moitié des ventes de la sélection et les deux prix médians les plus élevés, à Bonifacio et Lecci. Quatre d'entre elles dépassent 10 % d'habitants étrangers.
1
Porto-Vecchio
Premier cercle
Le premier marché de la sélection, avec 977 ventes en cinq ans, près de trois sur dix. La présence étrangère y est la plus forte de la liste (17,8 % en 2022, après 21,9 % en 2011). Les résidences secondaires y sont passées de 46,3 % en 1982 à 55,7 % en 2022. Quatrième prix médian, à 5 918 €/m².
Habitants étrangers
17,8 %
Résidences secondaires
55,7 %
Ventes en 5 ans
977
Prix médian maisons
5 918 €/m²
Part des résidences secondaires, de 46,3 % en 1982 à 55,7 % en 20224
Bonifacio
Premier cercle
Le prix médian le plus élevé de la sélection, à 6 628 €/m². Les résidences secondaires y dépassent la moitié des logements depuis 1999 (53,3 % en 2022). La présence étrangère y est remontée au dernier recensement, de 10,0 % à 14,1 %. Quatrième marché de la liste, avec 270 ventes.
Habitants étrangers
14,1 %
Résidences secondaires
53,3 %
Ventes en 5 ans
270
Prix médian maisons
6 628 €/m²
Part des résidences secondaires, de 31,4 % en 1982 à 53,3 % en 20226
Lecci
Premier cercle
La plus forte part de résidences secondaires de la sélection : 73,2 % des logements, au-dessus de 68 % depuis 1982. Deuxième prix médian de la liste, à 6 491 €/m². La présence étrangère y a reculé depuis 2011, de 18,8 % à 12,1 %, l'un des deux plus forts reculs de la sélection.
Habitants étrangers
12,1 %
Résidences secondaires
73,2 %
Ventes en 5 ans
232
Prix médian maisons
6 491 €/m²
Part des résidences secondaires, de 68,1 % en 1982 à 73,2 % en 20228
Figari
Premier cercle
La commune de l'aéroport de Figari-Sud Corse est le plus petit marché de la sélection, avec 56 ventes en cinq ans. Les résidences secondaires y sont passées de 18,5 % en 1982 à 38,9 % en 2016. La présence étrangère y a reculé depuis 2011, mais reste au premier cercle (11,9 %).
Habitants étrangers
11,9 %
Résidences secondaires
34,2 %
Ventes en 5 ans
56
Prix médian maisons
3 906 €/m²
Part des résidences secondaires, de 18,5 % en 1982 à 34,2 % en 202210
Sotta
Second cercle
Dans l'arrière-pays de Porto-Vecchio, les résidences secondaires y ont quadruplé entre 1982 et 1990, de 9,6 % à 38,0 %. La présence étrangère a progressé au dernier recensement, de 6,6 % à 9,8 %. Médiane de 4 162 €/m².
Habitants étrangers
9,8 %
Résidences secondaires
32,8 %
Ventes en 5 ans
74
Prix médian maisons
4 162 €/m²
Part des résidences secondaires, de 9,6 % en 1982 à 32,8 % en 2022
L'Alta Rocca et sa côte
Quatre communes entre les montagnes de l'Alta Rocca et la côte orientale, de Zonza à Sari-Solenzara. Trois d'entre elles dépassent 10 % d'habitants étrangers, et les prix médians y vont de 4 200 à 5 962 €/m².
2
San-Gavino-di-Carbini
Premier cercle
Village de l'Alta Rocca, deuxième présence étrangère de la sélection : 17,6 % en 2022. Les résidences secondaires y pèsent 41,6 % des logements, contre 49,9 % en 1982. Petit marché de 68 ventes en cinq ans, à une médiane de 4 832 €/m².
Habitants étrangers
17,6 %
Résidences secondaires
41,6 %
Ventes en 5 ans
68
Prix médian maisons
4 832 €/m²
Part des résidences secondaires, de 49,9 % en 1982 à 41,6 % en 20225
Conca
Premier cercle
Les résidences secondaires y progressent à chaque recensement depuis 1982, de 38,7 % à 64,9 %. La présence étrangère y recule, de 20,1 % en 2011 à 13,4 %, mais reste au premier cercle. Médiane de 4 200 €/m², pour 98 ventes en cinq ans.
Habitants étrangers
13,4 %
Résidences secondaires
64,9 %
Ventes en 5 ans
98
Prix médian maisons
4 200 €/m²
Part des résidences secondaires, de 38,7 % en 1982 à 64,9 % en 20227
Zonza
Premier cercle
La commune s'étend des villages de l'Alta Rocca jusqu'à la côte orientale. Troisième marché de la sélection, avec 337 ventes en cinq ans, dont trois sur quatre portent sur des maisons, et troisième prix médian, à 5 962 €/m². Les résidences secondaires y dépassent 66 % des logements depuis 1982.
Habitants étrangers
12,0 %
Résidences secondaires
66,0 %
Ventes en 5 ans
337
Prix médian maisons
5 962 €/m²
Part des résidences secondaires, de 69,0 % en 1982 à 66,0 % en 202213
Sari-Solenzara
Second cercle
Les résidences secondaires y ont progressé à chaque recensement de 1982 à 2016, de 30,5 % à 59,2 %, et pèsent 56,4 % en 2022. La présence étrangère y progresse aussi, de 6,7 % en 2011 à 8,8 %. Septième marché de la sélection, avec 150 ventes.
Habitants étrangers
8,8 %
Résidences secondaires
56,4 %
Ventes en 5 ans
150
Prix médian maisons
4 769 €/m²
Part des résidences secondaires, de 30,5 % en 1982 à 56,4 % en 2022
Le Valinco et le Sartenais
Trois communes autour du golfe du Valinco et du Sartenais. Propriano y est le deuxième marché de la sélection, et Olmeto l'un des prix médians les plus élevés.
3
Propriano
Premier cercle
Deuxième marché de la sélection, avec 391 ventes en cinq ans, surtout des appartements. La présence étrangère y dépasse 16 % à chaque recensement depuis 2011 (17,0 % en 2022). Les résidences secondaires y progressent à chaque recensement depuis 1999, de 32,2 % à 43,1 %. Médiane de 4 397 €/m².
Habitants étrangers
17,0 %
Résidences secondaires
43,1 %
Ventes en 5 ans
391
Prix médian maisons
4 397 €/m²
Part des résidences secondaires, de 49,4 % en 1982 à 43,1 % en 20229
Sartène
Premier cercle
Les résidences secondaires y ont reculé de 46,4 % en 1982 à 27,6 % en 1990, et pèsent 28,7 % en 2022, la plus faible part de la sélection. La présence étrangère y est de 11,9 %, après 16,1 % en 2016. Sixième marché, avec 204 ventes, et médiane de 4 438 €/m².
Habitants étrangers
11,9 %
Résidences secondaires
28,7 %
Ventes en 5 ans
204
Prix médian maisons
4 438 €/m²
Part des résidences secondaires, de 46,4 % en 1982 à 28,7 % en 202216
Olmeto
Second cercle
Au-dessus du golfe du Valinco, le cinquième prix médian de la sélection, à 5 843 €/m². Les résidences secondaires y sont passées de 35,1 % en 1982 à 59,5 % en 1990, et pèsent 57,6 % en 2022. La présence étrangère y recule depuis 2011 (5,5 % en 2022).
Habitants étrangers
5,5 %
Résidences secondaires
57,6 %
Ventes en 5 ans
77
Prix médian maisons
5 843 €/m²
Part des résidences secondaires, de 35,1 % en 1982 à 57,6 % en 2022
La côte ouest, de Cargèse au golfe de la Liscia
Cinq communes au nord d'Ajaccio, autour du golfe de Sagone. Aucune ne dépasse 10 % d'habitants étrangers, mais les résidences secondaires y représentent plus de 58 % des logements partout.
11
Cargèse
Second cercle
Les résidences secondaires y progressent à chaque recensement depuis 1982, de 45,2 % à 68,5 %. La présence étrangère y a dépassé 10 % en 2016, avant de revenir à 9,1 %. Sixième prix médian de la sélection, à 5 506 €/m².
Habitants étrangers
9,1 %
Résidences secondaires
68,5 %
Ventes en 5 ans
79
Prix médian maisons
5 506 €/m²
Part des résidences secondaires, de 45,2 % en 1982 à 68,5 % en 202212
Casaglione
Second cercle
Sur le golfe de la Liscia, plus de deux logements sur trois y sont des résidences secondaires (69,9 % en 2022, après un pic à 74,8 % en 1990). La présence étrangère y a presque doublé au dernier recensement, de 4,6 % à 9,0 %. Les ventes portent surtout sur des appartements (77 en cinq ans).
Habitants étrangers
9,0 %
Résidences secondaires
69,9 %
Ventes en 5 ans
77
Prix médian maisons
3 491 €/m²
Part des résidences secondaires, de 53,3 % en 1982 à 69,9 % en 202214
Calcatoggio
Second cercle
Le bond le plus spectaculaire de la sélection : les résidences secondaires y sont passées de 17,1 % des logements en 1982 à 74,0 % en 1990, et pèsent 72,7 % en 2022, la deuxième part de la liste. La présence étrangère y est remontée à 7,4 %. Médiane de 3 924 €/m².
Habitants étrangers
7,4 %
Résidences secondaires
72,7 %
Ventes en 5 ans
104
Prix médian maisons
3 924 €/m²
Part des résidences secondaires, de 17,1 % en 1982 à 72,7 % en 202215
Coggia
Second cercle
Les résidences secondaires y représentent plus d'un logement sur deux à chaque recensement depuis 1982 (58,1 % en 2022). La présence étrangère y a doublé au dernier recensement, de 3,0 % à 6,4 %. Médiane de 4 540 €/m², pour 68 ventes en cinq ans.
Habitants étrangers
6,4 %
Résidences secondaires
58,1 %
Ventes en 5 ans
68
Prix médian maisons
4 540 €/m²
Part des résidences secondaires, de 56,2 % en 1982 à 58,1 % en 202217
Vico
Second cercle
Le prix médian le plus bas de la sélection, à 3 426 €/m². La commune, qui s'étend jusqu'au golfe de Sagone, compte 60,4 % de résidences secondaires, contre 39,5 % en 1982. La présence étrangère y progresse à chaque recensement, de 4,0 % en 2011 à 5,3 %.
Habitants étrangers
5,3 %
Résidences secondaires
60,4 %
Ventes en 5 ans
70
Prix médian maisons
3 426 €/m²
Part des résidences secondaires, de 39,5 % en 1982 à 60,4 % en 2022
Ce que ces chiffres changent pour un vendeur
En Corse-du-Sud, la clientèle étrangère vient d'abord d'Italie, puis d'Allemagne et de Suisse, et elle cherche près de la mer. Elle compare votre bien à ce qu'elle trouve en Sardaigne, sur la Riviera ou en Toscane, pas seulement au village voisin.
Cette clientèle ne cherche pas sur les mêmes sites que l'acheteur local. Une annonce publiée uniquement en français, sur les portails nationaux, lui reste en grande partie invisible. Si votre bien se trouve dans l'une de ces communes, ou s'il présente le même profil, le premier levier n'est pas le prix : c'est l'endroit où l'annonce est diffusée, et la langue dans laquelle elle est écrite.
Nous avons retenu les communes de Corse-du-Sud qui cumulent quatre critères publics : au moins 50 ventes de maisons ou d'appartements en cinq ans (DVF), au moins 20 % de résidences secondaires et logements occasionnels, et au moins 5 % d'habitants étrangers (Insee, recensement 2022). Une commune entre aussi dans la sélection avec 10 à 20 % de résidences secondaires si elle compte au moins 10 % d'habitants étrangers. Sur les 124 communes du département, 17 remplissent ces conditions.
Sur les dix derniers semestres publiés par Etalab, la médiane des prix au m² des maisons vendues en Corse-du-Sud est de 4 675 €. Dans les 17 communes de cette page, elle va de 3 426 €/m² à Vico à 6 628 €/m² à Bonifacio.
Surtout dans l'extrême sud. D'après l'Insee, en 2017, les personnes vivant à l'étranger détenaient 13 % des résidences secondaires de l'intercommunalité du Sud Corse, contre environ 2 % autour d'Ajaccio. Sur l'ensemble de l'île, 55 % de ces propriétaires vivent en Italie, 13 % en Allemagne et 9 % en Suisse, et 67 % de leurs résidences sont à moins de 500 mètres de la mer.
Ailleurs en France, nous écartons ces communes, parce que la part d'habitants étrangers y mesure l'emploi plutôt que la clientèle d'acheteurs. En Corse, l'Insee mesure directement les propriétaires étrangers par intercommunalité, et ils sont justement nombreux dans le Sud Corse. Nous avons donc gardé ces communes, en le signalant.
Non. Cette sélection mesure des concentrations, elle ne trace pas de frontière. Un bien de caractère bien présenté peut intéresser un acheteur étranger ailleurs dans le département.
Les ventes et les prix proviennent des Statistiques DVF publiées par Etalab sur data.gouv.fr. Les parts de résidences secondaires et d'habitants étrangers proviennent du recensement de l'Insee, diffusé par l'Observatoire des territoires. Le profil des habitants étrangers provient de la base Nationalité du recensement, et les chiffres sur les propriétaires de deux études de l'Insee. Chaque source est liée en bas de page.
Sources et méthodologie
Données utilisées dans cette page
Etalab, Statistiques DVF. Nombre de ventes et médiane des prix au m² par commune et par département, sur les dix semestres disponibles. Relevé du 29 septembre 2026. data.gouv.fr
Insee, recensement de la population, via l'Observatoire des territoires. Part des résidences secondaires et logements occasionnels par commune, 1968 à 2022. observatoire-des-territoires.gouv.fr
Insee, recensement de la population, via l'Observatoire des territoires. Part des étrangers dans la population par commune, 2011, 2016 et 2022. observatoire-des-territoires.gouv.fr
Insee, recensement de la population 2022, base Nationalité (tableau NAT3A). Population de 15 ans ou plus par nationalité et groupe socioprofessionnel, par commune. insee.fr
Insee Analyses Corse n° 29, octobre 2020. Résidences secondaires détenues par des personnes vivant à l'étranger, par intercommunalité, et pays de résidence pour l'île, fichiers fiscaux Fidéli 2017. insee.fr
Insee Analyses Nouvelle-Aquitaine n° 161, avril 2025. Part et nombre de résidences secondaires par département, pour toute la France métropolitaine (figure 1), fichiers fiscaux Fidéli 2022. insee.fr
IGN, Admin Express, via france-geojson. Contours du département et des communes utilisés pour la carte. github.com
Note de méthode. Les chiffres sur les propriétaires utilisent la définition fiscale des résidences secondaires, différente de celle du recensement : les deux séries ne sont pas comparées entre elles. Pour la Corse, les séries communales de résidences secondaires de 1968 et 1975 ne sont pas exploitables : les courbes commencent en 1982. Les prix sont des médianes de ventes réelles enregistrées, pas des estimations. Aucune vente individuelle n'est publiée sur cette page.
