Pourquoi ces 21 communes et pas d'autres ?

Nous avons retenu les communes des Pyrénées-Orientales qui cumulent quatre critères publics : au moins 50 ventes de maisons ou d'appartements en cinq ans (DVF), au moins 20 % de résidences secondaires et logements occasionnels, et au moins 5 % d'habitants étrangers (Insee, recensement 2022). Une commune entre aussi dans la sélection avec 10 à 20 % de résidences secondaires si elle compte au moins 10 % d'habitants étrangers. Sur les 226 communes du département, 21 remplissent ces conditions.

Quel est le prix médian d'une maison dans les Pyrénées-Orientales ?

Sur les dix derniers semestres publiés par Etalab, la médiane des prix au m² des maisons vendues dans les Pyrénées-Orientales est de 2 444 €. Dans les 21 communes de cette page, elle va de 1 076 €/m² à Olette à 4 477 €/m² à Collioure.

Combien de résidences secondaires appartiennent à des personnes vivant à l'étranger ?

D'après l'Insee, en 2017, 14 % des résidences secondaires des Pyrénées-Orientales, soit 12 000 logements, appartenaient à des personnes vivant à l'étranger. Le pays de résidence n'est publié que pour l'Occitanie : le Royaume-Uni arrive en tête, devant la Belgique et l'Espagne. En Cerdagne, une étude universitaire de 2013 établit que les propriétaires barcelonais détiennent plus de la moitié du parc de résidences touristiques.

Pourquoi Font-Romeu ou Argelès-sur-Mer ne sont-ils pas dans la liste ?

Parce que la présence étrangère y est trop faible. Font-Romeu compte 81,4 % de résidences secondaires, mais 3,1 % d'habitants étrangers ; Argelès-sur-Mer, 61,4 % pour 4,4 %. Ce sont de grands marchés de vacances, surtout tournés vers une clientèle française. Notre sélection cherche les communes où les deux signaux se cumulent.

Ma commune n'est pas dans la liste : dois-je renoncer aux acheteurs étrangers ?

Non. Cette sélection mesure des concentrations, elle ne trace pas de frontière. Un bien de caractère bien présenté peut intéresser un acheteur étranger ailleurs dans le département.

D'où viennent les chiffres de cette page ?

Les ventes et les prix proviennent des Statistiques DVF publiées par Etalab sur data.gouv.fr. Les parts de résidences secondaires et d'habitants étrangers proviennent du recensement de l'Insee, diffusé par l'Observatoire des territoires. Les chiffres sur les propriétaires proviennent de deux études de l'Insee, et ceux sur la Cerdagne d'une étude universitaire publiée dans la revue Geographicalia. Chaque source est liée en bas de page.

Acheteur étranger dans les Pyrénées-Orientales : 21 communes

L'essentiel

21 communes sur 226 réunissent les critères de notre sélection. Elles totalisent 4 332 ventes en cinq ans.
14 % des résidences secondaires du département appartiennent à des personnes qui vivent à l'étranger, selon l'Insee. En Cerdagne, les propriétaires barcelonais détiennent plus de la moitié du parc touristique, selon une étude universitaire.
11 des 21 communes dépassent 10 % d'habitants étrangers. À Bourg-Madame, c'est près d'un habitant sur trois.
Le prix médian des maisons y va de 1 076 à 4 477 €/m². Treize communes dépassent la médiane départementale de 2 444 €/m².
Quatre foyers : la Cerdagne à l'ouest, la plus internationale ; du Capcir au Conflent au centre ; le Vallespir au sud, le moins cher ; les Albères et la Côte Vermeille à l'est, le plus gros marché et le plus cher.

Les Pyrénées-Orientales font partie des dix départements métropolitains où les résidences secondaires pèsent le plus : 23,3 % des logements au sens fiscal, selon l'Insee, contre 9 % en France métropolitaine. Mais résidences secondaires et clientèle étrangère ne se recouvrent pas toujours. Font-Romeu compte 81,4 % de résidences secondaires pour 3,1 % d'habitants étrangers. Perpignan, à l'inverse, compte 13,8 % d'habitants étrangers pour 4,0 % de résidences secondaires : c'est un marché urbain, pas celui de la maison de vacances.

Selon l'Insee, 14 % des résidences secondaires du département, soit 12 000 logements, appartiennent à des personnes qui vivent à l'étranger. La proximité de l'Espagne pèse : la moitié des résidences secondaires de France métropolitaine détenues depuis l'Espagne se trouvent en Occitanie. En Cerdagne, une étude universitaire établit que les résidences secondaires de propriétaires barcelonais représentent plus de la moitié du parc touristique (Bachimon et Dérioz, 2013). Pour trouver les communes où cette présence se concentre, nous avons croisé trois séries de données publiques, commune par commune. Le résultat tient en une carte et vingt et une fiches.

MéthodologieComment nous avons choisi ces communes

Au moins 50 ventes de maisons ou d'appartements sur les dix derniers semestres publiés (DVF), pour que le prix médian soit fiable.
Au moins 20 % de résidences secondaires et logements occasionnels (Insee, recensement 2022), le signe d'un marché tourné vers l'extérieur.
Au moins 5 % d'habitants étrangers (Insee, recensement 2022), pour écarter les marchés de villégiature purement français.
Exception : une commune entre aussi dans la sélection avec 10 à 20 % de résidences secondaires si elle compte au moins 10 % d'habitants étrangers. Aucune des vingt et une communes de cette page n'entre par cette exception.
Les communes au-dessus de 10 % d'habitants étrangers forment le premier cercle, les autres le second.
Contrôle : pour chaque commune retenue, nous avons vérifié la répartition des habitants étrangers par groupe socioprofessionnel (Insee, recensement 2022). Aucune n'a le profil des communes où la présence étrangère tient surtout à l'emploi ouvrier ou saisonnier. Les effectifs communaux sont trop faibles pour être publiés.

Limites. La part d'habitants étrangers compte les résidents sans nationalité française, toutes origines confondues : c'est un indicateur de présence, pas un décompte d'acheteurs. L'indicateur de l'Insee regroupe les résidences secondaires et les logements occasionnels ; nous écrivons « résidences secondaires » en abrégé dans le reste de la page. Les prix sont des médianes de ventes réelles enregistrées sur les dix derniers semestres publiés par Etalab (relevé du 29 septembre 2026), pas des estimations. Les fiches ne publient aucune vente individuelle.

Voir toutes les sources, avec leurs liens →

Ce que ces chiffres changent pour un vendeur

Dans ces vingt et une communes, les prix médians vont de 1 076 à 4 477 €/m² : du simple au quadruple entre un village du Conflent et la Côte Vermeille. Un acheteur qui les compare aux prix de son propre pays ne les lit pas comme un acheteur qui les compare à la commune voisine.

Mais cette clientèle ne cherche pas sur les mêmes sites que l'acheteur local. Dans les Pyrénées-Orientales, une résidence secondaire sur sept appartient à une personne qui vit à l'étranger, et en Cerdagne la clientèle vient d'abord de Barcelone. Une annonce publiée uniquement en français, sur les portails nationaux, leur reste en grande partie invisible. Si votre bien se trouve dans l'une de ces communes, ou s'il présente le même profil, le premier levier n'est pas le prix : c'est l'endroit où l'annonce est diffusée, et la langue dans laquelle elle est écrite.

Votre bien mérite d'être vu par les acheteurs internationaux Publier mon bien →

Les Pyrénées-Orientales et les acheteurs étrangers : les 21 communes où vendre sa maison à l'international

L'essentiel

Les Pyrénées-Orientales en quatre chiffres

Où se trouvent les 21 communes

À l'ouest, la Cerdagne

Bourg-Madame

Palau-de-Cerdagne

Latour-de-Carol

Enveitg

Sainte-Léocadie

Estavar

Osséja

Err

Saillagouse

Au centre, du Capcir au Conflent

Vernet-les-Bains

Formiguères

Corneilla-de-Conflent

Olette

Au sud, le Vallespir

Prats-de-Mollo-la-Preste

Oms

Saint-Laurent-de-Cerdans

À l'est, les Albères et la Côte Vermeille

Laroque-des-Albères

Sorède

Collioure

Banyuls-sur-Mer

Port-Vendres

Ce que ces chiffres changent pour un vendeur

Questions fréquentes

Données utilisées dans cette page

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