Le grand héritage : ce que les boomers ont gagné, leurs enfants vont devoir le vendre

Une génération qui a acheté au bon moment

Les Français nés entre 1946 et 1964 ont accédé à la propriété dans des conditions que leurs enfants ne connaîtront pas : croissance, plein emploi, inflation qui rongeait les dettes, prix du mètre carré encore alignés sur les revenus.

Puis les prix ont décroché. Entre le premier trimestre 2001 et le deuxième trimestre 2020, les prix des logements anciens ont été multipliés par 2,3 en France métropolitaine, et par 2,6 en Île-de-France. Sur la même période, les prix à la consommation, les loyers et le revenu disponible par ménage n'ont progressé que d'un facteur 1,3 à 1,4 (INSEE). L'économiste Jacques Friggit, qui suit cette série depuis 1965, parle de sortie du "tunnel" historique : le rapport entre prix des logements et revenu des ménages n'était jamais sorti d'une marge de plus ou moins 10 % avant 2000.

Résultat : ceux qui possédaient déjà ont vu leur patrimoine gonfler sans rien faire. Les ménages dont la personne de référence a entre 50 et 79 ans détiennent 61 % de la masse totale de patrimoine, alors qu'ils ne représentent que 50 % des ménages (INSEE, données 2024). Le patrimoine brut moyen atteint son maximum vers 60 ans. Et pour la moitié des ménages, ce patrimoine, c'est d'abord de la pierre : la résidence principale, parfois une maison de famille, une résidence secondaire, un appartement mis en location.

651 000 décès par an : la transmission a commencé

Chaque année, entre 350 et 400 milliards d'euros sont transmis en France sous forme d'héritages ou de donations (Observatoire des inégalités, 2025). La part de la richesse héritée dans le patrimoine total des Français est passée de 35 % au début des années 1970 à 60 % aujourd'hui (Conseil d'analyse économique, 2021).

Ce flux va s'amplifier, et la démographie le dit sans ambiguïté. En 2025, 651 000 personnes sont décédées en France, soit 18 % de plus qu'en 2010. L'INSEE attribue cette hausse tendancielle à l'arrivée aux âges de forte mortalité des générations nombreuses du baby-boom, nées entre 1946 et 1974, dont les plus anciennes ont 80 ans en 2026. Pour la première fois depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, le solde naturel est devenu négatif (INSEE, bilan démographique 2025). Et l'institut précise que cette progression des décès se poursuivra jusque dans les années 2040-2050.

Un détail change tout : l'âge auquel on hérite. Il est aujourd'hui d'environ 50 ans, contre 30 ans au début du siècle dernier (CAE, 2021). On n'hérite plus au moment de fonder un foyer. On hérite quand on a déjà sa vie, son logement, son travail, ses propres contraintes. Quelque part ailleurs.

Pourquoi les héritiers ne peuvent pas garder le bien

Les enfants des boomers, générations X et Y, arrivent à cet héritage dans une position inconfortable.

Ils ont eu plus de mal à devenir propriétaires. Début 2021, 16,7 % des ménages de moins de 30 ans étaient propriétaires de leur résidence principale, contre 70,2 % des 65 ans ou plus (INSEE, 2024). Chez les jeunes ménages modestes, le taux de propriétaires est passé de 34 % en 1973 à 16 % en 2013 (INED, 2017). Ceux qui ont acheté l'ont fait avec des durées d'emprunt plus longues et des taux d'effort plus élevés que leurs parents. Beaucoup remboursent encore.

Ils ne vivent pas là où se trouve le bien. La maison de famille est en Dordogne, dans le Gers, sur la côte bretonne ou dans un village du Var. Les héritiers travaillent à Paris, Lyon, Bordeaux, Bruxelles, Genève ou Montréal. Le bien hérité n'est ni leur résidence principale, ni un lieu de vie possible. Il devient une charge à distance.

Garder coûte cher. Taxe foncière, assurance, chauffage minimal, toiture, mise aux normes énergétiques, entretien d'un jardin ou d'un terrain. Un bien ancien inoccupé ne se contente pas de ne rien rapporter : il coûte chaque mois, et il se dégrade. À plusieurs héritiers, l'indivision ajoute ses propres frictions : personne ne veut payer pour un bien que personne n'habite.

Les droits de succession tombent au même moment. Selon le montant transmis et le lien de parenté, les héritiers doivent régler des droits, en principe dans les six mois du décès (article 641 du Code général des impôts). Quand le patrimoine transmis est constitué en grande partie d'un bien immobilier, la vente n'est pas un choix : c'est la seule façon de payer.

Pour une large part de ces héritiers, la conclusion est la même : le bien sera vendu. Reste à savoir dans quelles conditions.

Vendre un bien hérité en 2026 : un marché français au bord de la récession

C'est ici que le calendrier devient cruel. La vague de transmission arrive au moment précis où le marché intérieur perd son souffle.

Le 28 août 2026, l'INSEE a ramené la croissance du deuxième trimestre à zéro, après un premier trimestre en recul de 0,2 %. La France échappe de justesse à la récession technique, définie par deux trimestres consécutifs de baisse du PIB, mais l'acquis de croissance pour l'année n'est plus que de 0,3 %. Le pouvoir d'achat des ménages recule nettement et le taux d'épargne se replie : les Français puisent dans leurs réserves pour maintenir leur consommation. Ce n'est pas le profil d'un pays où l'on s'endette sur vingt-cinq ans pour acheter une maison à rénover.

Le crédit ne suit pas. Après deux années de chute (-41 % en 2023, -14 % en 2024), la production de crédits à l'habitat s'est redressée en 2025. Mais la Banque de France constate qu'elle s'est stabilisée sur les premiers mois de 2026, avec des taux d'intérêt en légère progression, un nombre de transactions en léger recul et un pouvoir d'achat immobilier des ménages qui diminue (Banque de France, Panorama des prêts à l'habitat, avril 2026). Le taux moyen des nouveaux crédits est remonté à 3,27 % en juin 2026 (Banque de France, Crédits aux particuliers, juin 2026).

Les notaires décrivent un marché qui négocie. Dans leur note de conjoncture de juillet 2026, les Notaires de France comptent 949 000 ventes dans l'ancien sur douze mois à fin mai, mais le rythme de progression ralentit nettement : +5,7 % sur un an, contre +11,4 % trois mois plus tôt. Les prix sont quasi stables (+0,2 % sur un an au premier trimestre 2026), et les maisons baissent légèrement (-0,2 %). Les acquéreurs "prennent plus de temps pour réaliser leurs projets et négocient", dans "un environnement économique incertain" et avec "une confiance dégradée des ménages" (Notaires de France, juillet 2026). Les projections issues des avant-contrats donnent des prix en recul à l'horizon de l'été 2026.

Les acheteurs étrangers achètent encore

Ce bien difficile pour un acheteur français est, pour un Britannique, un Belge, un Néerlandais, un Allemand ou un Américain, exactement ce qu'il vient chercher en France : de la pierre ancienne, de l'espace, un village, un jardin, et un prix qui reste imbattable comparé à Londres, Amsterdam, Munich ou New York.

Cette demande ne subit pas les mêmes contraintes que les ménages français. Elle est souvent financée en fonds propres, ou adossée à un patrimoine étranger déjà constitué, et son pouvoir d'achat dépend des marchés de Londres ou d'Amsterdam, pas de la conjoncture française. Et elle est déjà là, région par région : Dordogne, Bretagne, Normandie, Lot et Charente pour les Britanniques ; Côte d'Opale, Picardie et Languedoc pour les Belges ; Alsace et Grand Est pour les Allemands et Luxembourgeois ; Provence et Côte d'Azur pour les Américains.

Le problème n'est pas l'absence d'acheteurs. Le problème, c'est qu'ils ne voient pas votre annonce.

Le verrou : votre annonce n'est pas là où ils cherchent

Un acheteur néerlandais ne cherche pas une maison en Dordogne sur Leboncoin. Un Britannique ne consulte pas SeLoger. Chaque nationalité a ses portails, dans sa langue, avec ses habitudes de recherche.

Ces portails ne sont pas ouverts aux particuliers. Ils travaillent avec des agences, ou avec des diffuseurs professionnels. Jusqu'ici, un héritier qui voulait toucher ces acheteurs n'avait qu'une option : confier le bien à une agence internationale, et lui abandonner 5 à 7 % du prix de vente. Sur une maison à 300 000 euros, c'est 15 000 à 21 000 euros de moins dans la succession. À partager entre les héritiers, après les droits.

Ce qu'Arch & Square change pour un héritier

Arch & Square est une plateforme de diffusion publicitaire. Elle publie l'annonce d'un vendeur particulier, ou d'une SCI familiale, sur un réseau de portails immobiliers internationaux, depuis un seul formulaire, sans commission et sans mandat d'agence.

Pour un héritier, ou une indivision, cela signifie :

• Une seule saisie, en français. L'annonce est traduite et publiée sur les portails où cherchent réellement les acheteurs étrangers d'un bien français.
• Un coût fixe, connu à l'avance. À partir de 99 € par mois, quel que soit le prix du bien. Pas de pourcentage prélevé sur la succession, pas de surprise au moment du partage.
• La maîtrise de la vente. Vous gardez la main sur le prix, les visites, la négociation. Les contacts arrivent dans une messagerie sécurisée, sans exposer votre numéro ni votre adresse.
• Une offre adaptée à la géographie du bien. Un bien en Dordogne n'a pas besoin des mêmes portails qu'un appartement sur la Côte d'Azur. Trois offres (Voisins, Europe, Monde) permettent d'activer le bon réseau.
• Une durée courte. Trois mois de diffusion, renouvelables, le temps qu'il faut pour toucher la demande étrangère sans immobiliser la succession sur un mandat long.

Vendre un bien hérité à un acheteur étranger n'est pas une solution de repli. C'est souvent la seule façon de vendre au prix que le bien mérite, dans un délai raisonnable, sans dépendre d'un marché français qui n'a plus l'appétit pour ce type de bien.

Vendre un bien hérité : les étapes à ne pas rater

Avant de diffuser l'annonce, cinq points conditionnent une vente sans accroc.

1. Régler la situation juridique. La vente d'un bien en indivision nécessite l'accord des indivisaires. L'attestation de propriété immobilière établie par le notaire après le décès est indispensable pour signer. Si un héritier réside à l'étranger, une procuration authentique permet de signer sans se déplacer.

2. Fixer un prix qui tienne compte des deux marchés. L'estimation d'une agence locale reflète ce que le marché français paie. Elle ne dit rien de ce qu'un acheteur étranger est prêt à payer pour le même bien. Comparez les deux avant de fixer le prix affiché.

3. Préparer les diagnostics. DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon la zone, état des risques. Un acheteur étranger, souvent accompagné d'un avocat ou d'un notaire de son pays, les demandera avant même la visite.

4. Soigner l'annonce pour un lecteur qui ne connaît pas la région. Distance aux aéroports, gares, écoles internationales, commerces ; état du bâti ; surface de terrain ; ce qui reste à faire. Ce qu'un acheteur local devine, un acheteur étranger a besoin de le lire.

5. Anticiper la fiscalité. La plus-value se calcule à partir de la valeur retenue dans la déclaration de succession, pas du prix d'achat des parents. Et si l'acheteur est non-résident, le notaire gère les vérifications d'origine des fonds. Rien de bloquant, mais autant le savoir avant.

FAQ : vendre un bien hérité à un acheteur étranger