Le Lot et les acheteurs étrangers : les 10 communes où vendre sa maison à l'international
Sur les 312 communes du département, 10 cumulent un marché immobilier actif, une présence étrangère marquée et une forte part de résidences secondaires. Voici où elles se trouvent, combien de maisons s'y vendent et à quel prix, d'après les ventes réelles enregistrées par les Finances publiques et le recensement de l'Insee.
19 octobre 2026·7 min de lecture
L'essentiel
10 communes sur 312 réunissent les critères de notre sélection. Elles totalisent 790 ventes en cinq ans.
Plus d'un logement sur six est une résidence secondaire dans le Lot (17,6 % au sens fiscal), selon l'Insee. Neuf des dix communes dépassent 20 %.
5 des 10 communes dépassent 10 % d'habitants étrangers. Mauroux arrive en tête avec 14,1 %.
Le prix médian des maisons y va de 1 189 à 1 746 €/m². Trois communes dépassent la médiane départementale de 1 593 €/m².
Quatre foyers : la basse vallée du Lot à l'ouest, autour de Mauroux ; le Quercy Blanc au sud-ouest, le plus gros marché ; la Bouriane au nord-ouest ; le nord, entre Gourdon et Souillac, le moins cher.
Le Lot fait partie des vingt départements métropolitains où les résidences secondaires pèsent le plus : 17,6 % des logements au sens fiscal, selon l'Insee, contre 9 % en France métropolitaine. Mais elles ne sont pas réparties uniformément. Cahors compte 8,8 % d'habitants étrangers pour seulement 4,7 % de résidences secondaires : c'est un marché urbain, pas celui de la maison de campagne.
Selon l'Insee, 16 % des résidences secondaires du Lot appartenaient en 2017 à des personnes vivant à l'étranger, l'une des parts les plus fortes d'Occitanie. Leur pays de résidence n'est publié qu'à l'échelle de la région, où le Royaume-Uni arrive en tête, devant la Belgique. Le recensement donne aussi le profil des habitants étrangers du département : 36,5 % de ceux de 15 ans ou plus sont retraités, et 16,3 % ouvriers. Pour trouver les communes où cette présence se concentre, nous avons croisé trois séries de données publiques, commune par commune. Le résultat tient en une carte et dix fiches.
MéthodologieComment nous avons choisi ces communes+
Au moins 50 ventes de maisons ou d'appartements sur les dix derniers semestres publiés (DVF), pour que le prix médian soit fiable.
Au moins 20 % de résidences secondaires et logements occasionnels (Insee, recensement 2022), le signe d'un marché tourné vers l'extérieur.
Au moins 5 % d'habitants étrangers (Insee, recensement 2022), pour écarter les marchés de villégiature purement français.
Exception : une commune entre aussi dans la sélection avec 10 à 20 % de résidences secondaires si elle compte au moins 10 % d'habitants étrangers. C'est le cas d'Albas.
Les communes au-dessus de 10 % d'habitants étrangers forment le premier cercle, les autres le second.
Contrôle : pour chaque commune retenue, nous avons vérifié la répartition des habitants étrangers par groupe socioprofessionnel (Insee, recensement 2022). Aucune n'a le profil des communes où la présence étrangère tient surtout à l'emploi ouvrier. Les effectifs communaux sont trop faibles pour être publiés.
Limites. La part d'habitants étrangers compte les résidents sans nationalité française, toutes origines confondues : c'est un indicateur de présence, pas un décompte d'acheteurs. L'indicateur de l'Insee regroupe les résidences secondaires et les logements occasionnels ; nous écrivons « résidences secondaires » en abrégé dans le reste de la page. Les prix sont des médianes de ventes réelles enregistrées sur les dix derniers semestres publiés par Etalab (relevé du 29 septembre 2026), pas des estimations. Les fiches ne publient aucune vente individuelle.
Au sens fiscal, le Lot compte 22 432 résidences secondaires (Insee). Les habitants étrangers représentent 5,7 % de la population de 15 ans ou plus du département. La part des retraités parmi eux, 36,5 %, est plus élevée qu'en Charente (32,5 %), où 15 % des propriétaires de résidences secondaires vivent au Royaume-Uni, et bien plus qu'en Lot-et-Garonne, où elle est de 24,1 % (Insee).
Où se trouvent les 10 communes
Classées par part d'habitants étrangers. Touchez un numéro sur la carte ou un nom dans la liste pour ouvrir la fiche.
Premier cercle : 10 % d'habitants étrangers ou plusSecond cercle : de 5 à 10 %
Part d'habitants étrangers, Insee, recensement 2022.
À l'ouest, la basse vallée du Lot
Trois communes de part et d'autre de la vallée du Lot, entre Cahors et la limite du Lot-et-Garonne. On y trouve la plus forte présence étrangère, la plus forte part de résidences secondaires et le prix médian le plus élevé de la sélection, tous trois à Mauroux.
1
Mauroux
Premier cercle
La commune qui cumule le plus : la plus forte présence étrangère (14,1 %), la plus forte part de résidences secondaires (36,2 %) et le prix médian le plus élevé de la sélection (1 746 €/m²). Les résidences secondaires y ont doublé entre 1990 et 1999, de 19,1 % à 40,6 %.
Habitants étrangers
14,1 %
Résidences secondaires
36,2 %
Ventes en 5 ans
55
Prix médian maisons
1 746 €/m²
Part des résidences secondaires, de 14,9 % en 1968 à 36,2 % en 20223
Albas
Premier cercle
La seule commune de la sélection qui entre par la règle d'exception : 19,9 % de résidences secondaires, juste sous le seuil de 20 %, pour 13,2 % d'habitants étrangers. En 1968, cette part était déjà de 30,7 %, la plus forte de la liste à l'époque. Médiane de 1 381 €/m².
Habitants étrangers
13,2 %
Résidences secondaires
19,9 %
Ventes en 5 ans
50
Prix médian maisons
1 381 €/m²
Part des résidences secondaires, de 30,7 % en 1968 à 19,9 % en 20226
Duravel
Second cercle
Les résidences secondaires ont doublé depuis 1968 (12,1 % puis 25,0 %). La présence étrangère, au-dessus de 10 % en 2011 et 2016, est repassée sous ce seuil en 2022 (9,3 %) : la commune appartient au second cercle. Médiane de 1 558 €/m².
Habitants étrangers
9,3 %
Résidences secondaires
25,0 %
Ventes en 5 ans
87
Prix médian maisons
1 558 €/m²
Part des résidences secondaires, de 12,1 % en 1968 à 25,0 % en 2022
Au sud-ouest, le Quercy Blanc
Deux communes au sud-ouest de Cahors. Montcuq-en-Quercy-Blanc est le plus gros marché de la sélection, et Barguelonne-en-Quercy a la deuxième plus forte part de résidences secondaires.
2
Montcuq-en-Quercy-Blanc
Premier cercle
Le plus gros marché de la sélection : 191 ventes en cinq ans, environ un quart du total. La présence étrangère progresse à chaque recensement (10,1 %, 10,9 %, puis 13,3 %), alors que la part de résidences secondaires reste stable, entre 20 et 23 % depuis 1982. Médiane de 1 667 €/m².
Habitants étrangers
13,3 %
Résidences secondaires
22,4 %
Ventes en 5 ans
191
Prix médian maisons
1 667 €/m²
Part des résidences secondaires, de 13,2 % en 1968 à 22,4 % en 20229
Barguelonne-en-Quercy
Second cercle
Commune nouvelle née en 2019 de la fusion de Bagat-en-Quercy, Saint-Daunès et Saint-Pantaléon. Deuxième part de résidences secondaires de la sélection (27,1 %). La présence étrangère y recule depuis 2011 (8,9 %, 6,5 %, puis 6,4 %). Médiane de 1 436 €/m².
Habitants étrangers
6,4 %
Résidences secondaires
27,1 %
Ventes en 5 ans
53
Prix médian maisons
1 436 €/m²
Part des résidences secondaires, de 14,2 % en 1968 à 27,1 % en 2022
Au nord-ouest, la Bouriane
Trois communes voisines entre Gourdon et la limite de la Dordogne. Deux d'entre elles, Salviac et Cazals, ont franchi le seuil de 10 % d'habitants étrangers au recensement de 2022.
4
Salviac
Premier cercle
La présence étrangère a franchi le seuil de 10 % au dernier recensement (9,0 % en 2016, 12,1 % en 2022). Deuxième marché de la sélection, avec 99 ventes en cinq ans. Médiane de 1 538 €/m².
Habitants étrangers
12,1 %
Résidences secondaires
21,6 %
Ventes en 5 ans
99
Prix médian maisons
1 538 €/m²
Part des résidences secondaires, de 13,4 % en 1968 à 21,6 % en 20225
Cazals
Premier cercle
Deuxième prix médian le plus élevé de la sélection (1 742 €/m²), à quelques euros de Mauroux. La présence étrangère est passée au-dessus de 10 % en 2022 (8,3 % en 2016, 11,1 % en 2022), pour 23,5 % de résidences secondaires.
Habitants étrangers
11,1 %
Résidences secondaires
23,5 %
Ventes en 5 ans
65
Prix médian maisons
1 742 €/m²
Part des résidences secondaires, de 23,7 % en 1968 à 23,5 % en 20227
Dégagnac
Second cercle
Les résidences secondaires ont culminé à 37,3 % en 1999 et pèsent encore 26,8 % des logements, la troisième part de la sélection. La présence étrangère est de 9,1 %, après un pic à 10,5 % en 2016. Médiane de 1 455 €/m².
Habitants étrangers
9,1 %
Résidences secondaires
26,8 %
Ventes en 5 ans
57
Prix médian maisons
1 455 €/m²
Part des résidences secondaires, de 14,5 % en 1968 à 26,8 % en 2022
Au nord, entre Gourdon et Souillac
Deux communes du nord du département, où se trouvent les deux prix médians les plus bas de la sélection. Les résidences secondaires y dépassent 25 % des logements.
8
Payrac
Second cercle
Le prix médian le plus bas de la sélection : 1 189 €/m². La part de résidences secondaires a atteint 43,5 % en 1999, le pic le plus élevé de la liste, avant de redescendre à 25,3 %.
Habitants étrangers
7,1 %
Résidences secondaires
25,3 %
Ventes en 5 ans
51
Prix médian maisons
1 189 €/m²
Part des résidences secondaires, de 15,6 % en 1968 à 25,3 % en 202210
Lachapelle-Auzac
Second cercle
Les résidences secondaires ont bondi entre 1999 et 2011, de 15,9 % à 28,6 %, et restent au-dessus de 25 % depuis. Deuxième prix médian le plus bas de la sélection (1 260 €/m²), pour 82 ventes en cinq ans.
Habitants étrangers
6,3 %
Résidences secondaires
25,9 %
Ventes en 5 ans
82
Prix médian maisons
1 260 €/m²
Part des résidences secondaires, de 17,0 % en 1968 à 25,9 % en 2022
Ce que ces chiffres changent pour un vendeur
Dans ces dix communes, les prix médians restent modérés à l'échelle nationale, entre 1 189 et 1 746 €/m². Un acheteur qui les compare aux prix de son propre pays ne les lit pas comme un acheteur qui les compare à la commune voisine.
Mais cette clientèle ne cherche pas sur les mêmes sites que l'acheteur local. Dans le Lot, plus d'un logement sur six est une résidence secondaire, et plus d'un habitant étranger sur trois est retraité. Une annonce publiée uniquement en français, sur les portails nationaux, reste en grande partie invisible pour un acheteur qui vit à l'étranger. Si votre bien se trouve dans l'une de ces communes, ou s'il présente le même profil, le premier levier n'est pas le prix : c'est l'endroit où l'annonce est diffusée, et la langue dans laquelle elle est écrite.
Nous avons retenu les communes du Lot qui cumulent quatre critères publics : au moins 50 ventes de maisons ou d'appartements en cinq ans (DVF), au moins 20 % de résidences secondaires et logements occasionnels, et au moins 5 % d'habitants étrangers (Insee, recensement 2022). Une commune entre aussi dans la sélection avec 10 à 20 % de résidences secondaires si elle compte au moins 10 % d'habitants étrangers. Sur les 312 communes du département, 10 remplissent ces conditions.
Sur les dix derniers semestres publiés par Etalab, la médiane des prix au m² des maisons vendues dans le Lot est de 1 593 €. Dans les 10 communes de cette page, elle va de 1 189 €/m² à Payrac à 1 746 €/m² à Mauroux.
D'après l'Insee, en 2017, 16 % des résidences secondaires du Lot appartenaient à des personnes vivant à l'étranger, contre 10 % pour l'ensemble de l'Occitanie. Le détail par pays n'est publié que pour la région : le Royaume-Uni arrive en tête (14 500 logements), devant la Belgique (8 800) et l'Espagne (5 700). Commune par commune, nous utilisons la part d'habitants étrangers.
Non. Cette sélection mesure des concentrations, elle ne trace pas de frontière. Un bien de caractère bien présenté peut intéresser un acheteur étranger ailleurs dans le département.
Les ventes et les prix proviennent des Statistiques DVF publiées par Etalab sur data.gouv.fr. Les parts de résidences secondaires et d'habitants étrangers proviennent du recensement de l'Insee, diffusé par l'Observatoire des territoires. Le profil des habitants étrangers provient de la base Nationalité du recensement, et les chiffres sur les propriétaires de deux études de l'Insee. Chaque source est liée en bas de page.
Sources et méthodologie
Données utilisées dans cette page
Etalab, Statistiques DVF. Nombre de ventes et médiane des prix au m² par commune et par département, sur les dix semestres disponibles. Relevé du 29 septembre 2026. data.gouv.fr
Insee, recensement de la population, via l'Observatoire des territoires. Part des résidences secondaires et logements occasionnels par commune, 1968 à 2022. observatoire-des-territoires.gouv.fr
Insee, recensement de la population, via l'Observatoire des territoires. Part des étrangers dans la population par commune, 2011, 2016 et 2022. observatoire-des-territoires.gouv.fr
Insee, recensement de la population 2022, base Nationalité (tableau NAT3A). Population de 15 ans ou plus par nationalité et groupe socioprofessionnel, par commune. insee.fr
Insee Analyses Occitanie n° 107, juillet 2021. Part des résidences secondaires détenues par des personnes vivant à l'étranger, par département, et pays de résidence pour la région, fichiers fiscaux Fidéli 2017. insee.fr
Insee Analyses Nouvelle-Aquitaine n° 161, avril 2025. Part et nombre de résidences secondaires par département, pour toute la France métropolitaine (figure 1), fichiers fiscaux Fidéli 2022. insee.fr
IGN, Admin Express, via france-geojson. Contours du département et des communes utilisés pour la carte. github.com
Note de méthode. Le chiffre départemental de résidences secondaires utilise la définition fiscale, différente de celle du recensement : les deux séries ne sont pas comparées entre elles. Barguelonne-en-Quercy est cartographiée avec ses trois communes fondatrices. Les prix sont des médianes de ventes réelles enregistrées, pas des estimations. Aucune vente individuelle n'est publiée sur cette page.
